Zum Jahresende hin weiterhin hohe Dynamik am Markt

Gesamtmarkt
Das abgelaufene Jahr endete mit einem weiteren Preisanstieg für deutsche Immobilien. Der vdp-Immobilienpreisindex legte im vierten Quartal 2018 um 7,6 % im Vergleich zum Vorjahresquartal zu. Die spannende Frage ist, wie lange dieser nun mittlerweile neunjährige Anstieg der Preise noch anhalten wird und ob er abrupt endet oder langsam ausläuft. Nimmt man die Entwicklung der vergangenen Quartale als Maßstab, so scheint aktuell eher letzteres der Fall zu sein.

Auch die im Gesamtindex enthaltenen Teilindizes für Wohnen und Gewerbe sind weiter gestiegen, allerdings mit im Detail unterschiedlichen Entwicklungen. Ursächlich hierfür ist der seit mittlerweile sechs Jahren anhaltende Aufschwung der deutschen
Wirtschaft, der aber zuletzt etwas an Kraft verloren hat. Hierzu hat einerseits das rauer werdende weltwirtschaftliche Klima und die damit einhergehende, nachlassende Nachfrage nach Exporten beigetragen. Andererseits sorgt die weiterhin hohe Nachfrage nach Arbeitskräften für steigende Löhne und daraus resultierend für höhere Haushaltseinkommen. In Verbindung mit einem weiterhin günstigen Zinsumfeld und damit einhergehenden niedrigen Kreditzinsen sorgt dies für eine ungebrochen hohe Nachfrage nach Immobilien.

Wohnungsmarkt
Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt vielerorts hoch mit der Folge, dass sich Wohnimmobilien im Jahresvergleich um 8 % verteuerten. Dies gilt insbesondere für Mehrfamilienhäuser. Hier vertrauten Investoren auf eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum in den Metropolen und Universitätsstädten und investierten daher stark in diese Assetklasse. In der Folge stiegen die Preise um 8,4 %. Der Index der Liegenschaftszinsen sank um 2,2 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Gleichzeitig stiegen die Neuvertragsmieten um 6 %. Dies ist der höchste Anstieg seit Beginn der Preismessungen im Jahr 2003 und ein Indiz für das weiterhin zu geringe Angebot an Wohnflächen vor allem in den dicht besiedelten Städten.

Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum legten mit 7,7 % ebenfalls stark zu. Vor allem die Eigenheimpreise verteuerten sich gegenüber dem vierten Quartal 2017 um 8,2 %, während der Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen mit 5,6 % geringer ausfiel. Auch in diesem Marktsegment trifft eine weiter stabile Nachfrage auf ein zu geringes Angebot. Fehlende Baugrundstücke und steigende Baukosten führen zu höheren Neubaukosten und damit einhergehend auch zu höheren Preisen auf dem Bestandsmarkt.

Wohnungsmarkt Top-7
Auf den Top-7-Wohnungsmärkten stiegen die Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum vierten Quartal 2017 um 7,2 %. Trotz des immer noch vergleichsweise starken Preisanstiegs scheint die Dynamik in den Top-7-Märkten abzunehmen. Das deutet darauf hin, dass das mittlerweile erreichte Preis- bzw. Mietniveau weitere Steigerungen schwieriger macht. Hier weichen Haushalte zunehmend in das preisgünstigere Umland aus. Hierauf weist auch der im Vergleich zum Gesamtmarkt niedrigere Anstieg der Preise für selbst genutztes Wohneigentum in den Top-7-Städten hin. Diese verteuerten sich mit 5,6 % für Eigenheime und 5,5 % für Eigentumswohnungen weniger stark als für Deutschland insgesamt.

Auch die Preise für Mehrfamilienhäuser legten in den Top-7-Städten mit 7,6 % etwas schwächer zu als im gesamtdeutschen Vergleich. Zu diesem Ergebnis trugen die Neuvertragsmieten mit einem Anstieg von 4,7 % bei. Gleichzeitig gab der Index der Liegenschaftszinsen für Mehrfamilienhäuser um 2,7 % nach.

Gewerblicher Immobilienmarkt
Der Preisindex für Gewerbeimmobilien stieg um 6 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Hier zeigt sich aber ein uneinheitliches Bild. Auf der einen Seite haben sich die Preise für Büroimmobilien im Jahresvergleich mit 9,7 % erneut stark verteuert. Andererseits fielen die Preise für Einzelhandelsimmobilien im selben Zeitraum um 1,2 %.

Auf dem Markt für Büroimmobilien sorgte die etwas nachlassende, aber weiterhin gute Konjunktur für eine Ausweitung der Beschäftigung sowie für eine weiterhin hohe Nachfrage nach Büroflächen. Diese trifft jedoch unverändert auf ein zu geringes Flächenangebot. In der Folge zogen die Mieten im Vergleich zum vierten Quartal 2017 um 6,4 % an. Gleichzeitig blieben Büroimmobilien auch im vierten Quartal im Fokus in- und ausländischer Investoren, was zu einer weiteren Renditekompression führte. Der entsprechende Index der Liegenschaftszinsen sank um 3 %.

Anders stellt sich die Situation auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien dar. Hier bekommt der stationäre Einzelhandel den Druck des mächtiger werdenden Online-Handels zunehmend zu spüren. Die Nachfrage von Einzelhändlern nach Verkaufsflächen nahm erneut ab, was das zweite Quartal in Folge rückläufige Neuvertragsmieten zur Folge hatte. Das Interesse von Investoren beschränkte sich auf wenige Einzelhandelsobjektarten, sodass der Index der Liegenschaftszinsen erstmals wieder leicht um 0,4 % gestiegen ist.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum: +7,7 %
Mehrfamilienhäuser: +8,4 %
Büroimmobilien: +9,7 %
Einzelhandelsimmobilien: -1,2 %

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/.