Wohnimmobilienpreise ziehen weiter an

Gesamtmarkt

Im ersten Quartal 2021 setzte sich der Anstieg des vdp-Immobilienpreisindex weiter fort. Der Gesamtindex kletterte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 6,2% und markierte damit ein weiteres Allzeithoch. Dieser Anstieg ist allerdings nur noch auf die Entwicklung der Preise für Wohnimmobilien zurückzuführen, die – anders als vor einem Jahr von vielen Marktbeobachtern vorhergesagt –weiterhin eine hohe Nachfrage verzeichnen.

Auch auf den Gewerbeimmobilienmärkten ist, ebenfalls entgegen früheren Prognosen, ein dramatischer Preiseinbruch
ausgeblieben. Jedoch lässt sich an der Preisentwicklung ablesen, dass Gewerbeimmobilien von den pandemiebedingten Einschränkungen des öffentlichen Lebens unmittelbarer negativ betroffen sind. Dies hatte zur Folge, dass der Teilindex Gewerbe zum ersten Mal seit 2010 gegenüber einem Vorjahresquartal nachgegeben hat. Die Preise für Gewerbeimmobilien haben sich Anfang 2021 gegenüber dem ersten Quartal 2020, das ja noch weitgehend unbehelligt von der Pandemie war, um 1,5% reduziert.

Insgesamt zeigt sich allerdings weiterhin, dass die deutschen Immobilienmärkte bislang recht unbeschadet durch die Pandemie kommen.

Wohnungsmarkt

Wohnimmobilienpreise verteuerten sich auch im ersten Quartal 2021 weiter. Seit Pandemiebeginn sind sie um 8,4% gestiegen. Selbst genutztes Wohneigentum verteuerte sich im gleichen Zeitraum um 9,4%. Dabei bewegten sich die Preise für die Teilkomponenten Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen, mit Teuerungsraten von 9,3% bzw. 9,8%, auf einem ähnlichen Niveau. Treiber dieser Entwicklung sind die unverändert hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien, die wiederum aus den nach wie vor historisch niedrigen Zinsen für Immobilienkredite resultiert. Gleichzeitig ist vielerorts das Angebot an Wohnimmobilien weiterhin durch eine vergleichsweise geringe Neubautätigkeit limitiert.

Auch die Preise für Mehrfamilienhäuser verteuerten sich seit Pandemiebeginn (+7,6%). Die vielerorts geltenden kommunalen Regelungen zur Dämpfung des Anstiegs bei Neuvertragsmieten führten dazu, dass der Index für Neuvertragsmieten im Jahresvergleich nur noch um 2,3% zulegte, nachdem sich die Steigerungsraten im ersten Quartal 2020 noch auf 3,9%, im ersten Quartal 2019 sogar auf 5,2% belaufen hatten.

Der Index der Liegenschaftszinsen sank dagegen vom ersten Quartal 2020 bis zum ersten Quartal 2021 um 4,9%. Der Grund hierfür ist der im Vergleich mit anderen Assetklassen sichere Miet-Cashflow von Mehrfamilienhäusern und die immer noch hohe Nachfrage nach Wohnraum. Dies führt bei Investoren zu einer weiterhin hohen Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern.

Wohnungsmarkt Top 7

Auf den Top-7-Wohnungsmärkten ist weiterhin kontinuierliches Preiswachstum zu beobachten. Auch die mittlerweile ein Jahr andauernde Pandemie hat also dem seit Jahren andauernden Trend in den Metropolregionen keinen Abbruch getan. Vielmehr scheint die hohe Nachfrage weiterhin die schleppend vorangehende Angebotsausweitung zu übersteigen.

Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum in den Top-7-Metropolen verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 7,3%, dies ist das stärkste Wachstum seit Beginn der Pandemie. Dabei erhöhten sich die Preise für Eigentumswohnungen mit 7,9% noch etwas stärker als für Einfamilienhäuser (+6,7%). Die größten Preissteigerungen wurden in diesem Quartal in Hamburg und Düsseldorf gemessen. Hier nahmen die Preise für selbst genutztes Wohneigentum im Vergleich zur Vorperiode jeweils um 8,8% beziehungsweise 9,1% zu.

Der Markt für Mehrfamilienhäuser in den Metropolregionen wird aktuell von zwei Faktoren geprägt: sinkende Liegenschaftszinsen und stagnierendes Mietpreiswachstum. Der Kapitalwertindex für Mehrfamilienhäuser stieg insgesamt im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,8%. Der Index für Liegenschaftszinsen sank dagegen im selben Zeitraum um 3,5%. Dies deutet darauf hin, dass Mehrfamilienhäuser von Investoren weiterhin als sehr attraktive Asset-Klasse wahrgenommen werden und die Nachfrage im aktuellen Anlageumfeld das Angebot übersteigt.

Gleichzeitig verteuerten sich die Neuvertragsmieten in den Top-7-Städten im Vorjahresquartal nur noch leicht (+1,1%). Die neue Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Nichtigkeit des Berliner Mietendeckels in Berlin spiegelt sich in den aktuellen Daten noch nicht wider. Hier muss die weitere Entwicklung abgewartet werden.

 

Gewerblicher Immobilienmarkt

Deutlich stärker als die Wohn- werden durch die COVID-19-Krise erwartungsgemäß die Gewerbeimmobilienmärkte
belastet, da hier die Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie direkter die Nutzung dieser Immobilien betreffen.

Vor diesem Hintergrund sanken die Preise für Gewerbeimmobilie im ersten Quartal 2021 im Vergleich zum Pandemiebeginn insgesamt um 1,5%. Dabei wirken sich die seit einem Jahr andauernden Einschränkungen des öffentlichen Lebens mittlerweile auch auf den vor Pandemiebeginn florierenden Büroimmobilienmärkten aus. So haben die Preise für Büroimmobilien mit 1,2% im Jahresvergleich leicht nachgegeben. Diese Entwicklung lässt sich im Wesentlichen auf die Unsicherheit der Unternehmen über den weiteren Verlauf der Pandemie, deren wirtschaftliche Folgen und die damit verbundene Frage des zukünftigen Flächenbedarfs zurückführen.

Im Zuge der damit einhergehenden gesunkenen Nachfrage nach Büroflächen und leicht steigenden Leerständen haben die Neuvertragsmieten im Jahresvergleich um 0,9% nachgegeben. Auch auf dem Investmentmarkt für Büroimmobilien macht sich die gesunkene Nachfrage aufgrund der unsicheren Gesamtsituation bemerkbar: Der Index der Liegenschaftszinsen für Büroimmobilien stieg im Vergleich zum Vorjahresquartal leicht um 0,3% an. Damit zeigt sich der Büromarkt aber trotz des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds weiterhin recht robust. Investments konzentrieren sich hier vor allem auf Büroimmobilien in den klassischen Büromarktzentren und auf Objekte mit einer hohen Mieterbonität.

Der Einzelhandel war in Teilen noch stärker von den Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie betroffen – mit der Folge, dass die Preise für Einzelhandelsimmobilien im Vergleich zum Vorjahresquartal um 2,1% sanken. Dieser Rückgang bewegt sich allerdings auf dem Niveau der beiden Vorquartale. Vor allem große Teile des Non-Food Handels mussten durch die angeordneten Schließungen erhebliche Umsatzeinbußen hinnehmen und verloren weitere Umsatzanteile an den Online-Handel. Die hieraus resultierende schwächere Flächennachfrage in den traditionellen Einkaufspassagen ließ den Index der Neuvertragsmieten um 0,7% sinken. Gleichzeitig stieg der Index der Liegenschaftszinsen für Einzelhandelsimmobilien um 1,4%.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum: +9,4 %
Mehrfamilienhäuser: +7,6 %
Büroimmobilien: -1,2 %
Einzelhandelsimmobilien: -2,1 %

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/.