Widerstandsfähigkeit der Immobilienmärkte unterschiedlich

Gesamtmarkt
Der vdp-Immobilienpreisindex legte im Vergleich zum 2. Quartal 2019 um 5,5% zu und steht nun bei 166,4 Punkten.

Trotz dieser neuen Höchstmarke zeigen sich erste Auswirkungen der COVID-19-Krise auf den deutschen Immobilienmarkt. Während sich die Befürchtungen eines Preisverfalls bei Wohnimmobilien nicht bestätigten, hinterließen die Einflüsse des Lockdowns und der damit verbundenen negativen wirtschaftlichen Entwicklung bei Teilen des Gewerbeimmobilienmarktes schon deutlichere Spuren. Der Index für Wohnimmobilien stieg im 2. Quartal 2020 um 6,0%, für Gewerbeimmobilien um 3,9%.  Damit zeigt sich der Immobilienmarkt
auch in der Krise weiterhin recht robust, ein massiver Preisrückgang als Folge des pandemiebedingten, dramatischen Einbruchs der deutschen Wirtschaft im 2. Quartal 2020 um -10,1% ist nicht zu erkennen.

Durch frühzeitig getroffene politische Maßnahmen wurden vielmehr die Einkommenssituation privater Haushalte stabilisiert und vielen Unternehmen der Erhalt gesichert, was sich nicht nur auf die Immobilienmärkte positiv auswirkte.

Bis die deutsche Wirtschaft allerdings wieder ihre volle Leistungskraft wie vor Beginn der COVID-19-Pandemie erreicht, werden vermutlich zwei Jahre ins Land ziehen. Und dies nur unter der Voraussetzung, dass nicht weitere Infektionswellen im In- und Ausland auftreten und die Märkte weiter belasten.

Wohnungsmarkt
Die Wohnimmobilienpreise stiegen im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 6,0%. Der bisherige Verlauf der Pandemie beeinflusste die Preisentwicklung somit noch nicht negativ, im Gegenteil: Vor dem Hintergrund, dass Wohnen zu den Grundbedürfnissen gehört, verwundert es nicht, dass diese Assetklasse bei in- und ausländischen Investoren weiterhin im Fokus steht.

Zudem mangelt es aufgrund der expansiven Geldpolitik weiterhin an Anlagealternativen, was den Immobilienmarkt weiter stabilisiert und zu einem Preisanstieg für Mehrfamilienhäuser um 5,2% im Jahresvergleich geführt hat. Im gleichen Zeitraum legten die Neuvertragsmieten um 3,1% zu.

Auch die Preise für selbst genutztes Wohneigentum zogen mit 6,8% im Vergleich zum Vorjahr weiter an. Nach wie vor lag der Preisanstieg bei den Eigenheimen mit 7,2% über dem für Eigentumswohnungen, welche im gleichen Zeitraum um 5,6% zulegten. Auch hier wirkten sich der COVID-19-Effekt und die damit verbundene Unsicherheit über die zukünftige Arbeits- und Einkommenssituation noch nicht negativ auf die Preisentwicklung aus.

Wohnungsmarkt Top 7
Der befürchtete pandemiebedingte Preiseinbruch blieb auch in den Ballungsräumen zunächst einmal aus, auf den Top-7 Märkten* stiegen die Preise bei Wohnimmobilien insgesamt im Vergleich zum Vorjahresquartal um 2,8%.Bei selbst genutztem Wohneigentum insgesamt liegt die Steigerung bei 4,6%, die
Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen erhöhten sich im Vorjahresvergleich unisono um 4,6 bzw. 4,5%.

Das stärkste regionale Preiswachstum bei
selbst genutztem Wohneigentum fand mit 5,8% im Vergleich zum Vorjahresquartal in Hamburg statt, in Frankfurt war die Preissteigerung mit 3,1% dagegen am geringsten.

Es scheint, dass die in den letzten Jahren maßgebliche starke Nachfrage nach Wohnimmobilien bisher nicht signifikant gesunken ist und dass Immobilienkäufer und -verkäufer zumindest bisher nicht allzu stark von den Pandemieauswirkungen betroffen sind.

Die Preise für Mehrfamilienhäuser stiegen in den Top-7 Städten im Vorjahresvergleich um 2,3%. Die sich abflachende Dynamik der Vorquartale setzt sich fort. Auch hier war den Anstieg der Preise mit 3,6% in Hamburg am Stärksten, mit einem Anstieg von 1,6% war Berlin das Schlusslicht in dieser Runde.

Bei den Mieten ist das Preiswachstum in einigen Städten, bedingt durch Mietpreisbremse und Berliner Mietendeckel, fast zum Erliegen gekommen. Die Neuvertragsmieten verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahresquartal in Berlin und Stuttgart nur noch um 0,9 bzw. 1,2%. Im Gesamtumfeld der Top-7 Städte stiegen die Neuvertragsmieten im Vorjahresvergleich um 1,6%. Die größten Mietpreissteigerungen wurden mit 2,7% im Vergleich zum Vorjahresquartal in Köln und Hamburg gemessen.

*Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart

Gewerblicher Immobilienmarkt
Der Markt für Gewerbeimmobilien war hingegen erwartbar unmittelbarer von der Pandemie betroffen. Durch den zeitweiligen Lockdown wechselten viele Bürobeschäftigte ins Home-Office und zahlreiche Einzelhändler mussten ihre Läden schließen. Die Erwartung längerfristiger konjunktureller Folgen daraus verlangsamte
den Preisanstieg für Gewerbeimmobilien auf 3,9% – verglichen mit dem Vorjahresquartal.

Zudem verstärkte sich der Unterschied in der Preisentwicklung zwischen den Teilmärkten Büro und Einzelhandel noch weiter. Während sich Büroimmobilien im Vergleich zum 2. Quartal 2019 um 6,3% verteuerten, sind hingegen die Preise für Einzelhandelsimmobilien im gleichen Zeitraum um 1,3% gefallen.

Erwartungsgemäß verringerte sich die Nachfrage nach Büroflächen im Zuge des Lockdowns deutlich. Ob dieser Nachfragerückgang nur temporärer Natur ist oder sich eine strukturelle Verschiebung, bspw. durch einen höheren Anteil von Home- Office-Arbeitsplätzen, abzeichnet, wird die Zukunft zeigen. Da das Flächenangebot
vor Beginn des Lockdowns allerdings vielerorts zu gering für die hohe Nachfrage war, waren die bisherigen Auswirkungen begrenzt. In der Folge stiegen die Neuvertragsmieten für Büroflächen um 3,9% gegenüber dem Vorjahr.

Bei gesunkenem Investmentvolumen bleiben die Renditen weitestgehend stabil und Büro-immobilien sind für Investoren weiterhin attraktiv. Der Liegenschaftszinssatzindex verringerte sich im Jahresvergleich um 2,3%.

Anders sieht es im Einzelhandel aus, hier hat die Pandemie den schon vorher vorhandenen Trend zum Onlinehandel weiter verstärkt. In Erwartung einer Fortsetzung dieser Entwicklung gaben nicht nur die Preise um 1,3%, sondern auch die Neuvertragsmieten für Einzelhandelsflächen im Jahresvergleich um 1,8% nach.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum: +6,8 %
Mehrfamilienhäuser: +5,2 %
Büroimmobilien: +6,3 %
Einzelhandelsimmobilien: -1,3 %

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/.