Weiterhin Preisauftrieb auf deutschem Immobilienmarkt

Gesamtmarkt

Im ersten Quartal 2022 stieg der vdp-Immobilienpreisindex weiter an. Nach einem Plus von 8,8% im Vorjahresvergleich erreichte er damit einen neuerlichen Höchststand bei nunmehr 190,8 Punkten.

Der deutsche Immobilienmarkt behauptete sich in einem Quartal, das sowohl von den bis Ende März dieses Jahres anhaltenden pandemiebedingten Einschränkungen und einen Monat lang von den beunruhigenden Entwicklungen, ausgelöst durch den russischen Angriffskrieg auf die Ukraine, geprägt war.

Dessen etwaige Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sind aber erst in den nächsten Quartalen zu erwarten.

Die stärker von der Pandemie betroffenen gewerblichen Immobilien stabilisierten sich im Anfangsquartal 2022 mit einem Preisanstieg von insgesamt 1,8% über alle Assetklassen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Deutlich stärker zum Anstieg des Gesamtindex trugen unverändert die Wohnimmobilienpreise mit einem Wachstum von 10,7% zum Vorjahresquartal bei.

Wohnungsmarkt

Die Verteuerung von Wohnimmobilien setzte sich im abgelaufenen ersten Quartal 2022 mit einem Plus von 10,7% gegenüber dem Vorjahreszeitraum nahezu unvermindert weiter fort.

Die Pandemie scheint in diesem Marktsegment noch einmal für zusätzliche Nachfrage gesorgt zu haben, die auf ein nach wie vor geringes Angebot trifft. Mit einem Anstieg der Preise für selbst genutztes Wohneigentum von 12,5% im Jahresvergleich dominierte dieses Marktsegment die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt.

Begünstigt wurde dies durch einen im Pandemieverlauf sehr robusten Arbeitsmarkt und die damit verbundene stabile Einkommenssituation der Haushalte. Gleichzeitig waren die Finanzierungsbedingungen im historischen Vergleich günstig. All dies führte zu einem Anstieg der Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 12,6% und für Eigentumswohnungen um 12,5%.

Eine ähnliche Entwicklung, allerdings auf niedrigerem Niveau, zeigte sich auch bei den Mehrfamilienhäusern, die nach wie vor das Interesse von Investoren anzogen. In einem Umfeld niedriger Zinsen und angesichts des im Vergleich zu anderen Assetklassen geringen Risikoprofils blieb die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern weiterhin hoch.

Diese trifft auf ein zu geringes Angebot, vor allem in den stark nachgefragten Wachstumsregionen. Folglich stiegen die Preise für Mehrfamilienhäuser, gemessen am Kapitalwertindex, um 9,1% im Vergleich zum ersten Quartal 2021.

Da die Neuvertragsmieten lediglich um 3,7% zulegten, gaben die Renditen, gemessen am Index der Liegenschaftszinsen, im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,9% nach.

Wohnungsmarkt Top 7

Auch in den Metropolregionen Deutschlands war das erste Quartal 2022 von steten Preissteigerungen geprägt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal stieg der vdp-Top 7-Index um 11,2% und erreichte ein neues Allzeithoch von 259,6 Punkten.

Eine starke Preisdynamik konnte auf dem Markt für Wohneigentum in den Top 7-Städten beobachtet werden.

Der Index für selbst genutztes Wohneigentum stieg im Anfangsquartal 2022 um 12%. Dabei trugen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gleichermaßen zu diesem kräftigen Preiswachstum bei und verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 12,2 bzw. 11,9%. In Köln stiegen die Preise für Einfamilienhäuser um 16,8%. Auch Hamburg, Düsseldorf, München und Berlin verzeichneten mit jeweils rund 12% ein hohes Wachstumsniveau.

In Stuttgart war der Anstieg mit 8% am geringsten. Bei Eigentumswohnungen konnte das stärkste Plus erneut in Berlin festgestellt werden. Dort stiegen die Preise im Vergleich zum Vorjahresquartal um 13,2%. Im Feld der Top 7-Städte war das Preiswachstum im Vorjahresvergleich nur in Stuttgart nicht zweistellig (9,8%).

Im ersten Quartal 2022 zog die Verteuerung auch auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser in den Metropolregionen wieder merklich an. Hier hatten die Wachstumsraten zuletzt auf hohem Niveau etwas nachgelassen.

Der Index für Kapitalwerte stieg im Vergleich zum Vorjahresquartal um 10,9%. Spitzenreiter war die Stadt Berlin mit einem Wachstum von 12,3%. Auch die Mieten erhöhten sich wieder: Der dazugehörige Index kletterte im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,9%. Mit einem Plus von 5,9% nahm die Stadt Berlin erneut die Spitzenposition ein, möglicherweise eine Folge des gescheiterten Mietendeckels in der Hauptstadt.

Die vergleichsweise schwächste Preisdynamik wurde mit 3 bzw. 3,6% Wachstum im Vorjahresvergleich in Frankfurt am Main und Düsseldorf gemessen. Der Index für Liegenschaftszinsen in den Top 7-Städten fiel in diesem Segment im Vergleich zum Vorjahr um 5,4%.

Gewerblicher Immobilienmarkt

Im Gegensatz zum Wohnimmobilienmarkt waren die gewerblichen Immobilienmärkte in den vergangenen zwei Pandemiejahren deutlich stärker von staatlich verordneten Beschränkungen und den daraus folgenden wirtschaftlichen Effekten betroffen. Die Beschränkungen ließen in den vergangenen Monaten kontinuierlich nach.

Der Krieg in der Ukraine mit all seinen Implikationen kam jedoch als weiterer und inzwischen dominanter Unsicherheitsfaktor für die wirtschaftliche Entwicklung hinzu, wirkte sich bislang aber nicht auf die Index-Ergebnisse aus.

In der Folge zeigte sich der Gewerbeimmobilienmarkt im ersten Quartal 2022 robust, die Preise für Gewerbeimmobilien erhöhten sich um 1,8% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Stabilisierung des Büroimmobilienmarkts aus den letzten Quartalen setzte sich im ersten Quartal 2022 fort.

Die Preise für Büroimmobilien verzeichneten einen Anstieg von 3,9% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Hierzu trug auch der stabile Arbeitsmarkt bei, welcher den Bedarf an Büroflächen vor allem im Dienstleistungssektor trotz Homeoffice-Regelungen hochhielt.

Angesichts dessen, dass etwaige negative Effekte verstärkter Homeoffice-Nutzung auf die Flächennachfrage nach wie vor nicht festzustellen waren, stiegen die Neuvertragsmieten für Büroflächen um 1,6% im Vergleich zum Vorjahresquartal. Auf Investorenseite waren Büroimmobilien weiterhin gefragt.

Die nach wie vor geringen Leerstände in Verbindung mit der Aussicht auf steigende Mieten ließen vor allem qualitativ gute Objekte in guten Lagen als sehr attraktiv erscheinen.  Vor diesem Hintergrund gab der Index der Liegenschaftszinsen für Büroimmobilien um 2,2% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nach.

Die bei Einzelhandelsimmobilien seit mehreren Quartalen anhaltende Entwicklung sinkender Preise, die in erster Linie auf den strukturellen Wandel in dieser Branche zurückzuführen ist, hielt auch zu Beginn des Jahres 2022 an – die Preise gaben um 3,2% im Vergleich zum ersten Quartal 2021 nach. Der stufenweise Wegfall der pandemiebedingten Einschränkungen lässt allerdings eine Erholung bei den besonders betroffenen Geschäfts- und Warenhäusern in den innerstädtischen Lagen erwarten.

So nahmen in diesem  Marksegment zu Beginn dieses Jahres die Vermietungen wieder zu, dies führte jedoch, bedingt durch das insgesamt schwierige vergangene Jahr, in Summe noch nicht zu einem Anstieg der Neuvertragsmieten für
Einzelhandelsflächen:

Im Jahresvergleich reduzierten sich diese vielmehr noch um 2%. Die Investorennachfrage nach Einzelhandelsimmobilien konzentrierte sich weiterhin größtenteils auf Fach- und Supermärkte.

Die insgesamt sinkenden Preise für Einzelhandelsimmobilien ließen die Renditen leicht ansteigen, gemessen am Liegenschaftszinssatzindex, um 1,3% im Vergleich der Anfangsquartale 2022 und 2021.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum: +12,5 %
Mehrfamilienhäuser: +9,1 %
Büroimmobilien: +3,9 %
Einzelhandelsimmobilien: -3,2 %

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/.