Schere zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilienpreisen geht auseinander

Gesamtmarkt

Auch inmitten der COVID-19-Pandemie verzeichnet der auf echten Transaktionsdaten basierende vdp-Immobilienpreisindex im 4. Quartal 2020 einen weiteren Höchststand. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Index um 6,0 % auf 172,8 Punkte. Allerdings verdeckt die neue Höchstmarke des Gesamtindex die Tatsache, dass sich die dem Index zugrundeliegenden Teilindizes der Wohn- und Gewerbeimmobilien seit Beginn der Pandemie deutlich unterschiedlich entwickelten:

Während die Preise für Wohnimmobilien gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 7,5 % zulegten, stagnierten die Preise für Gewerbeimmobilien im gleichen Zeitraum mit einem Anstieg von lediglich 0,6 %. Die zu Beginn der Pandemie geäußerten Befürchtungen über einen möglichen Zusammenbruch der Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt haben sich bislang nicht bewahrheitet.

Dafür tritt allerdings immer deutlicher zutage, dass die staatlichen Eingriffe zur Steuerung des Infektionsgeschehens vor allem für die gewerblichen Immobilienmärkte negative Konsequenzen nach sich ziehen, je länger die Pandemie durch eine Impfung größerer Bevölkerungsschichten nicht nachhaltig kontrollierbar ist.

Wohnungsmarkt

Das Jahr 2020 endet mit einem Plus der Wohnimmobilienpreise in Höhe von 7,5 % im Vergleich zum vierten Quartal 2019.

Selbst genutztes Wohneigentum verteuerte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 8,5 %. Damit legten die Preise seit Beginn der ersten Kontaktbeschränkungen im 1. Quartal 2020 um 6,8 % zu. Die Entwicklungen bei den Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen zeigten sich dabei fast identisch mit 6,8 % bzw. 6,9 % (8,5 % bzw. 8,4 % gegenüber Vorjahr).

Trotz des schwierigen konjunkturellen Umfeldes und der damit verbundenen Unsicherheit der Haushalte in Bezug auf Arbeitsplätze und das verfügbare Einkommen hat die Pandemie bis jetzt eher zu einer anziehenden Preisentwicklung geführt. Durch die weiterhin günstigen Kreditzinsen und mangels Anlagealternativen bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum ungebrochen hoch. Die Preise für Mehrfamilienhäuser stiegen im selben Zeitraum um 6,7 % an.

Für Immobilieninvestoren sind diese trotz des in vielen Großstädten erreichten hohen Preisniveaus weiter interessant, da sie im Vergleich zu Gewerbeimmobilien ein geringeres Mietausfallrisiko aufweisen. In der Folge sank der Index der Liegenschaftszinsen um 3,6 % zum Vorjahresquartal. Bei den Neuvertragsmieten setzte sich der Trend der Verlangsamung des Mietanstiegs fort, diese verteuerten sich gegenüber dem 4. Quartal 2019 um 2,8 %.

Wohnungsmarkt Top 7

Die Top 7-Märkte verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,7 %. Zurückblickend auf das Jahr 2020 hat sich das Segment Wohnungsmarkt als bemerkenswert resilient gegenüber den möglichen Auswirkungen der Pandemie erwiesen. Es konnten keine auffälligen Preisverfälle oder ähnliches beobachtet werden. Die Steigerungsraten bewegen sich zwar nicht mehr auf dem Niveau wie vor zwei bis drei Jahren, aber beim selbst genutzten Wohneigentum ist weiterhin ein stabiles Wachstum zu beobachten.

Die Preise stiegen im Vorjahresvergleich um 5,7 %. Die stärksten Preissteigerungen ließen sich in Hamburg feststellen, wo sich Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen um 6,6 % bzw. 8,6 % verteuerten. Die geringste Preissteigerung wurde in Frankfurt am Main gemessen, wo die Preise für selbst genutztes Wohneigentum im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,1 % stiegen. Der Markt für Mehrfamilienhäuser in den Top 7-Städten befindet sich weiterhin im Fokus von Investoren und zeichnet sich durch stabiles Preiswachstum aus. Es werden weiterhin sinkende Liegenschaftszinsen gemessen, der entsprechende Index sank im Vergleich zum Vorjahresquartal um 2,7 %.

Das Mietwachstum scheint in den Metropolregionen endgültig an seine Grenzen zu kommen. Dies begründet sich einerseits durch das in den vergangenen Jahren realisierte hohe Mietpreiswachstum, andererseits sicherlich durch die politischen Werkzeuge, die mittlerweile an verschiedenen Orten zum Einsatz kommen. Dies führte dazu, dass die Mieten im Vergleich zum Vorjahr in den Top 7-Städten nur noch um 1,7 % stiegen. In Berlin kam das Mietpreiswachstum im Vergleich zum Vorjahresquartal vollständig zum Erliegen. Einzig in Hamburg ließ sich noch ein relativ starkes Preiswachstum von 4,1 % messen.

Gewerblicher Immobilienmarkt

Markt für Gewerbeimmobilien ist durch die COVID-19-Pandemie stärker betroffen, da die mit dem Lock- down einhergehenden Maßnahmen unmittelbare Auswirkungen auf die Nutzungsmöglichkeiten von Büro- und Einzelhandelsimmobilien haben. Die Preise für Büroimmobilien nahmen angesichts der im Vergleich zum Jahr 2019 pandemiebedingt stark gesunkenen Flächennachfrage um nur noch 1,7 % zu. Als Ursache wird dafür insbesondere die Unsicherheit der Unternehmen über ihre wirtschaftliche Zukunft, einhergehend mit der vermehrten und durch die Politik unterstützten Nutzung des Homeoffice, gesehen. In der aktuellen Situation werden Neuanmietungen eher zurückgestellt.

Allerdings hat dies aufgrund des geringen Flächenangebots zu Pandemiebeginn noch keinen größeren Druck auf die Neuvertragsmieten ausgelöst, sodass diese im Vergleich zum Vorjahresquartal mit 0,7 % noch leicht gestiegen sind. Eine deutliche Abnahme verzeichnete die Investmenttätigkeit auf dem Büroimmobilienmarkt, dennoch ist diese im Vergleich zu der jüngeren Vergangenheit immer noch recht hoch. Die Nachfrage konzentrierte sich hierbei aber größtenteils auf die Topmärkte und in Immobilien mit soliden Mieterstrukturen. Folglich sank der Liegenschaftszinssatzindex im Vergleich zum Vorjahr um 1,0 %.

Die weitere Entwicklung des Büroimmobilienmarkts hängt vor allem von der Länge der Pandemie ab und der durch sie ausgelösten Diskussion über den zukünftigen Bedarf an Büroflächen. Noch stärker trafen die Maßnahmen die Einzelhandelsimmobilien. Hier sanken die Preise im Vergleich zum vierten Quartal 2019 um 2 %, zuletzt hat sich der Preisrückgang aber spürbar verlangsamt. Mit Ausnahme der Geschäfte für den täglichen Bedarf musste der stationäre Einzelhandel während des ersten und zweiten Lockdowns komplett schließen. Davon profitierte der Online-Handel, sodass der Prozess des Strukturwandels im Einzelhandel weiter beschleunigt wird. Die verringerte Flächennachfrage führte zu einem Rückgang der Neuvertragsmieten gegenüber dem Vorjahresquartal um 1,4 %. Im gleichen Zeitraum stieg der Liegenschaftszinssatzindex um 0,6 % an.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum: +8,5 %
Mehrfamilienhäuser: +6,7 %
Büroimmobilien: +1,7 %
Einzelhandelsimmobilien: -2,0 %

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/.