Preisanstieg bei Wohn- und Büroimmobilien

Gesamtmarkt

Wie in den vorherigen Quartalen verzeichnete der vdp-Immobilienpreisindex auch im letzten Quartal des Jahres 2021 deutliche Zuwächse. Mit einem Plus von 8,4% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erreichte der Index einen neuerlichen Höchststand bei 187,4 Punkten.

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt sich in seiner Gesamtheit somit auch zwei Jahre nach Pandemiebeginn stabil. In den einzelnen Immobilienmarktsegmenten sind allerdings deutliche, durch die Pandemie induzierte Unterschiede zu erkennen: Während die Preise für Wohnimmobilien  mit 10,7% im Jahresvergleich deutlich zulegten, stiegen die Preise für Gewerbeimmobilien im gleichen Zeitraum nur um 0,3% an.

Wohnungsmarkt

Nach zwei Jahren Pandemie lässt sich feststellen, dass sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien nicht abgeschwächt hat. Entsprechend stiegen die Preise für Wohnimmobilien um 10,7% im Vergleich zum vierten Quartal 2020.

Im Jahresdurchschnitt belief sich die Zunahme auf 10,3% – der höchste gemessene Wert seit dem Startjahr der Indexmessung im Jahr 2003. Mit 12,4% verteuerte sich selbst genutztes Wohneigentum noch stärker. Treiber waren hier die nach wie vor günstigen Finanzierungsbedingungen sowie die stabile Beschäftigungs- und Einkommenssituation der Haushalte.

Ein nicht zu unterschätzender Faktor dürften auch die merklich gestiegenen Baukosten beim Neubau von Wohnimmobilien gewesen sein, die zur Verteuerung bestehender Eigenheime und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern beitrugen. In der Folge erhöhten sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 12,5% und die für Eigentumswohnungen um 12,1% – jeweils im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Auch Mehrfamilienhäuser blieben weiter im Fokus von in- und ausländischen Investoren, da diese Assetklasse aufgrund der angespannten Wohnungsmärkte in den Metropolregionen und der stabilen Cashflows als vergleichsweise risikoarme Anlageform wahrgenommen wird. Infolgedessen stiegen die Preise, gemessen am Kapitalwertindex, um 9,1% im Vergleich zum vierten Quartal 2020.

Als Folge steigender Preise und nicht in gleichem Maße steigender Neuvertragsmieten gaben die Renditen, gemessen am Index der Liegenschaftszinsen, im Jahresvergleich um 5,3% weiter nach.

Wohnungsmarkt Top 7

Das letzte Quartal 2021 war auch in den deutschen Ballungsräumen von deutlichen Preiserhöhungen gekennzeichnet. So stieg der Top 7-Index, der die Preisentwicklung auf den Wohnimmobilienmärkten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart misst, im Jahresvergleich um 10,2%.

Insbesondere das selbst genutzte Wohneigentum in den Top 7-Städten verzeichnete erneut einen kräftigen Preisauftrieb: Der dazugehörige Index stieg um 11,7% im Vergleich zum Vorjahresquartal. Diese Entwicklung wurde sowohl von Ein- und Zweifamilienhäusern als auch von Eigentumswohnungen getragen, die sich im Jahresvergleich um 11,8% bzw. 11,6% verteuerten.

Spitzenreiter im Vergleich zum Vorjahresquartal war in beiden Teilmärkten Köln, wo sich die Preise für Eigentumswohnungen um 12,9% und für Eigenheime sogar um 15,8% erhöhten. Die im Top 7-Vergleich geringste Dynamik fand sich über das Jahr gesehen in Frankfurt am Main. Dort verteuerten sich Eigenheime und Eigentumswohnungen um 8,3% bzw. 10,3%.

Auch auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser in den Top 7-Städten übersteigt die Nachfrage weiterhin das Angebot. Der Kapitalwertindex erhöhte sich entsprechend im Vergleich zum Vorjahresquartal um 9,7%. Die größte Dynamik wurde dabei in Berlin gemessen, wo der Index um 10,9% stieg.

Ein weniger ausgeprägtes Wachstum wiesen – wie in den vorherigen Quartalen – wieder die Neuvertragsmieten auf: Der Index für Neuvertragsmieten in den Top 7-Städten stieg im Vergleich zum Vorjahresquartal nur noch um 4%. Das größte Plus verzeichnete dabei mit 5% ebenfalls Berlin.

Die geringste Zunahme entfiel auf Frankfurt Frankfurt am Main und Düsseldorf, wo sich die Mieten im Jahresvergleich nur noch um 2,5% bzw. 2,8% verteuerten. Insgesamt kam es aufgrund dieses Marktumfeldes erneut zu einem Rückgang der Liegenschaftszinsen auf den Top 7-Märkten – der entsprechende Index fiel im Jahresvergleich um 5,2%.

Gewerblicher Immobilienmarkt

Das nun schon zweite Pandemiejahr stellte den gewerblichen Immobilienmarkt im Gegensatz zu den
Wohnimmobilienmärkten vor größere Herausforderungen, beispielsweise durch die staatlich verordneten Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie, die die Nutzungsmöglichkeiten von Büro- und Einzelhandelsflächen spürbar einschränkten.

Folge war eine Zurückhaltung der Investoren und der finanzierenden Banken. Im Ergebnis stiegen die Preise für Gewerbeimmobilien im Schlussquartal 2021 nur leicht um 0,3% im Vergleich zum vierten Quartal des vorangegangenen Jahres. Auf dem Büroimmobilienmarkt scheint die Unsicherheit über den zukünftigen Bedarf an Büroflächen abzunehmen.

Die Preise für Büroimmobilien nahmen im letzten Quartal des Jahres um 2,1% gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu.

Ein möglicher Grund für die gestiegene Nachfrage nach Büroflächen wird darin gesehen, dass sich der geringere Flächenverbrauch durch mehr Homeoffice mit dem größeren Flächenbedarf durch stärkere Berücksichtigung von Coworking- und Begegnungsräumen sowie von größeren Abständen zwischen Arbeitsplätzen ausglich und insgesamt die Erwerbstätigkeit im Dienstleistungssektor zunahm.

Folglich stieg der Index der Neuvertragsmieten gegenüber dem Vorjahresquartal um 0,3%. Auch auf der Investorenseite scheint das Vertrauen in Büroimmobilien wieder anzuziehen.

Die Nachfrage zielt besonders auf moderne Büroobjekte, welche flexible Nutzungskonzepte zulassen und darüber hinaus den Anforderungen an Nachhaltigkeit entsprechen. Vor diesem Hintergrund sank der Index der Liegenschaftszinsen für Büroimmobilien um 1,8% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien fielen die Preise im Schlussquartal 2021 um 4,1% gegenüber den letzten drei Monaten des Vorjahres. Vor allem die Handelsgeschäfte, die nicht Güter des täglichen Bedarfs anbieten, waren von den Einschränkungen im Verlauf der Pandemie betroffen und verloren in der Folge weitere Umsatzanteile an den Online-Handel.

Entsprechend sanken aufgrund der verminderten Flächennachfrage nach Einzelhandelsimmobilien die Neuvertragsmieten um 2,5% im Vergleich zum vierten Quartal 2020. Zurückhaltend zeigten sich die Investoren, die größtenteils Fach- und Supermärkte und – nur bedingt – die von den Pandemiebeschränkungen besonders betroffenen Geschäfts- und Warenhäuser in den Innenstadtlagen nachfragten.

Da die Investoren eine höhere Rendite für Einzelhandelsimmobilien verlangen, stieg der Liegenschaftszinssatzindex um 1,7% im Jahresvergleich.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum: +12,4 %
Mehrfamilienhäuser: +9,1 %
Büroimmobilien: +2,1 %
Einzelhandelsimmobilien: -4,1 %

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/.