Pandemiebedingte Auswirkungen auf Immobilienmarkt erkennbar

Gesamtmarkt
Im 3. Quartal 2020 stieg der vdp-Immobilienpreisindex im Vergleich zum Vorjahr um 6,1% und markierte damit einen neuen Höchstwert seit Beginn der Messungen im Jahr 2003. Vor allem Wohnimmobilien haben zu diesem Anstieg beigetragen, der entsprechende Teilindex legte um 7,1% zu.

Wohnimmobilien scheinen besonders immun gegen den pandemiebedingten wirtschaftlichen Einbruch zu sein – zumindest sind sie sogar im Vergleich zum 1. Quartal 2020, dem Beginn des bundesweiten Kontaktverbots, um 3,4% gestiegen.

Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt sind die Spuren der Einschränkungen des öffentlichen Lebens hingegen erwartungsgemäß
unmittelbarer zu spüren. Zwar erhöhten sich die Preise für Gewerbeimmobilien im Jahresvergleich auch um +2,6%, seit dem 1. Quartal 2020 entwickelten sie sich mit -0,3 % jedoch leicht negativ. Die bisweilen befürchteten dramatischen Preiseinbrüche sind bisher aber nicht zu beobachten. Nach dem starken Einbruch der Wirtschaftsleistung im 2. Quartal stieg das Bruttoinlandsprodukt im 3. Quartal mit 8,2% wieder deutlich an.

Dennoch wird das Vorkrisenniveau frühestens erst wieder Ende 2021 erreicht, wobei in dieser Prognose noch nicht der neuerliche Lockdown light im November integriert ist. Der Pandemie-verlauf bleibt weiterhin der größte Unsicherheitsfaktor.

Wohnungsmarkt

Insgesamt sind die Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahresquartal um 7,1% gestiegen. Dabei legten die Preise für selbst genutztes Wohneigentum gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 7,3% zu, seit dem Ende des
1. Quartals um 4%.

Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen entwickelten sich mit 4% bzw. 4,3% seit Pandemiebeginn (7,4% bzw. 6,7%
gegenüber Vorjahr) recht ähnlich. Mehrfamilienhäuser verzeichneten gegenüber dem 3. Quartal 2019 einen Preisanstieg von 7%.

Ein Argument für das anhaltend hohe Investoreninteresse könnte das im Vergleich zu gewerblichen Immobilien geringere Mietausfallrisiko sein, welches für stabilere Erträge sorgt. Dementsprechend sank der Index für Liegenschaftszinsen um 3,3% im Vergleich zum 3. Quartal 2019.

Die Neuvertragsmieten legten im gleichen Zeitraum um 3,4% zu. Hier scheinen aber verschiedene Maßnahmen des Gesetzgebers bezüglich der Miethöhe den Preisanstieg zu verlangsamen.

Wohnungsmarkt Top 7

Auf den Immobilienmärkten der großen Agglomerationsräume zeigt sich weiterhin das schon im 2. Quartal beobachtete Szenario:

Die Anzahl der Transaktionen ist zwar zurückgegangen, befürchtete negative Preiseffekte bleiben jedoch weiterhin aus. Der Preisanstieg bei Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahresquartal beläuft sich auf 3,8%. Auch ein Vergleich mit den Ergebnissen des 1. Quartals 2020, also unmittelbar vor Beginn der Covid-19 Pandemie, ergibt eine Preissteigerung auf den Top-7 Märkten für dieses Halbjahr (+2,3%).

Insbesondere für selbst genutztes Wohneigentum zeichnet sich ab, dass der Nachfrageüberhang während der Pandemie sogar noch größer geworden ist.

Im Vorjahresvergleich stiegen die Preise für Einfamilienhäuser in den Top-7 Städten um 4,5%, die Preise für Eigentumswohnungen sogar um 5,8%. Dies ist der stärkste Wachstumsschub seit zwei Jahren. Mit Ausnahme von München finden die größeren Preissteigerungen im Bereich des selbst genutzten Wohneigentums dabei bei Eigentumswohnungen statt.

Auch der Markt für Mehrfamilienhäuser in den Top-7 Städten verzeichnet eine hohe Nachfrage: Diese verteuerten sich im Vorjahresvergleich um 3,5%. Einem moderaten Anstieg der Neuvertragsmieten standen teils kräftige Rückgänge beim Index der Liegenschaftszinsen gegenüber, der um 1,6% im Vergleich zum Vorjahresquartal nachgab. Die regional stärksten Rückgänge verzeichneten Hamburg und Berlin mit jeweils -1,8% im Vorjahresvergleich.

Der Index für Neuvertragsmieten in den Top-7 Städten erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 1,8%, wobei die größten Preissteigerungen erneut in Hamburg (3,3%) stattfanden. Demgegenüber stand eine deutlich geringere Verteuerung auf Deutschlands größtem Mietmarkt Berlin (0,7%). Hier scheinen sich
Mietpreisbremse und Mietendeckel auszuwirken.

*Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart

Gewerblicher Immobilienmarkt

Gewerbeimmobilien waren von den pandemiebedingten Einschränkungen unmittelbarer betroffen: Zwar stiegen die Preise im Vergleich zum Vorjahresquartal um 2,6%. Seit Beginn der Pandemie ist die Entwicklung jedoch mit -0,3% leicht negativ. Der bisweilen befürchtete starke Preisrückgang zeichnet sich aber weiterhin
nicht ab. Bemerkenswert ist die unterschiedliche Entwicklung der Teilmärkte:

Während die Preise für Büroimmobilien gegenüber dem Vorjahr noch um 4,7% stiegen, gaben die Preise für Einzelhandelsimmobilien im selben Zeitraum um 2,2% nach.

Die Nutzer-Nachfrage nach Büroflächen hat sich erwartungsgemäß seit Pandemiebeginn deutlich abgeschwächt, was auf Unsicherheit bei den Unternehmen über den weiteren Pandemieverlauf hindeutet. Die abwartende und vorsichtige Haltung vieler Nutzer führte dazu, dass die Mieten für Büroflächen seit dem Beginn der Pandemie um 0,2% geringfügig fielen, gegenüber dem Vorjahr aber noch ein Plus von 2,3% verzeichneten.

Auf dem Investmentmarkt scheint, trotz des niedrigeren Transaktionsvolumens, das Vertrauen in Büroimmobilien noch ungebrochen zu sein, was auch darin liegen kann, dass die Pandemie in Deutschland bisher einen vergleichsweise glimpflichen Verlauf genommen hat. Der bereits seit 2018 zu beobachtende Preisrückgang bei Einzelhandelsimmobilien wurde im Zuge der Pandemie verstärkt, da der  Transformationsprozessim Einzelhandel beschleunigt wurde. Im Vergleich zum Vorjahr sanken die Einzelhandelsmieten um 2,1%, während der Index der Liegenschaftszinsen hier nahezu unverändert blieb (0,1%).

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum: +7,3 %
Mehrfamilienhäuser: +7,0 %
Büroimmobilien: +4,7 %
Einzelhandelsimmobilien: -2,2 %

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/.