Immobilienpreise vor Ausbruch der COVID-19-Krise erneut deutlich gestiegen

Gesamtmarkt

Im 1. Quartal 2020 waren noch keine Auswirkungen der COVID-19-Pandemie erkennbar. Der vdp-Immobilienpreisindex stieg im Vergleich zum 1. Quartal 2019 um 6,3 % und erreichte damit einen neuerlichen Höchststand seit Beginn der Messung. Die aktuelle Mess-periode überschneidet sich mit den bundesweiten Ausgangsbeschränkungen im Rahmen der COVID-19-Pandemie um eine Woche.

D. h. die der Indexberechnung zugrundeliegenden Daten können mögliche Effekte zeitlich noch nicht
erfassen. Zudem ist anzuführen, dass Reaktionen auf dem Immobilienmarkt deutlich langsamer erfolgen als beispielsweise auf Aktienmärkten. Zwischen Sichten einer Immobilie, Verhandlungs-prozess und abschließendem Kauf liegt meist ein Zeitraum von mehreren Wochen. Gleichwohl ist die Pandemie präsent und wird sicherlich auch auf dem Immobilienmarkt mit Beginn des zweiten Quartals messbare Spuren hinterlassen. Die hier beobachteten Fakten und Trends können daher nur als eine Momentaufnahme verstanden werden.

Wohnungsmarkt

Die Preise auf dem Markt für Wohnimmobilien stiegen im Vergleich zum ersten Quartal 2019 um 6,5 %. Die Gemengelage aus Niedrigzinsen und einem schwierigen Umfeld für andere Investmentklassen bescherte Immobilien eine weiterhin sehr hohe Nachfrage. Dies führte auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser zu einem Preisanstieg von 6,1 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Auch die Nachfrage nach Wohnraum war ungebrochen hoch, abzulesen an
einem Anstieg der Neuvertragsmieten um 3,9 %. Auch wenn sich hier die Dynamik etwas abzuflachen scheint, wird hier weiterhin Wachstum auf einem hohen Niveau beobachtet. Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum stiegen im Vor-jahresvergleich um 7,0 %. Weiterhin lag dabei der Preisanstieg für Einfamilienhäuser (7,3 %) über dem für Eigentumswohnungen (+6,0 %). Die in den letzten Jahren sehr hohen realisierten Preissteigerungen in den Metropolregionen scheinen eine Ausweichbewegung in die umliegenden Regionen hervorzurufen. Während die Preissteigerungen in diesen Regionen, die meist durch Eigenheime geprägt sind, vergleichsweise moderat ausgefallen waren, war zuletzt eine stärkere Nachfrage messbar.

Wohnungsmarkt Top-7

Die Preise auf den Top 7-Wohnungsmärkten* verteuerten sich im Vorjahresvergleich um 2,9 %. Damit setzte sich die schon im vergangenen Jahr zu beobachtende abflachende Dynamik weiter fort. Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum stiegen im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,1 %. Auffällig ist die Differenz der Wachstumspfade für Eigentumswohnungen zwischen Berlin und München. In München, wo bereits ein sehr hohes Preisniveau erreicht
worden war, stiegen die Preise nur noch um 2,6 %. In Berlin, wo das Wachstum auf einem sehr viel niedrigeren Niveau begann, wurden immer noch
Preissteigerungen von 5,5 % im Vergleich zum Vorjahresquartal erreicht, die höchste Steigerungsrate aller Top 7-Städte.

Im Gesamtumfeld der Top 7-Städte verteuerten sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um   4,4 %. Der beschlossene Mietendeckel in Berlin ist mittlerweile in den Daten sichtbar: Auch wenn es noch nicht zu einem Rückgang der in den letzten Jahren stark gestiegenen Mieten gekommen ist, ist der Preisanstieg doch fast vollständig zum Erliegen gekommen (Anstieg von 0,2 % im Vergleich zum Vorquartal, 1,5 % im Vergleich zum Vorjahresquartal). Es bleibt abzuwarten, was die langfristigen Auswirkungen der Maßnahme sein werden. Angesichts der weiterhin gestiegenen Preise für Eigentumswohnungen ist eine zunehmende Spreizung zwischen den Wohnungspreisen und den Mieten zu erwarten. Der Index der Liegenschaftszinsen für Mehrfamilienhäuser in den Top-7 Städten insgesamt sank um 0,7 %, die Preise für Mehrfamilienhäuser verteuerten sich um 2,6 %.

Gewerblicher Immobilienmarkt

Die Situation auf dem Markt für Gewerbe-immobilien bleibt weiterhin divergent.
Insgesamt stiegen die Preise für Gewerbe-immobilien im Vergleich zum 1. Quartal 2019 um 5,4 %, wobei sich die hierin abgebildeten Teil-märkte Büro und Einzelhandel aber weiterhin in gegensätzliche Richtungen entwickelten. Verglichen mit dem Vorjahresquartal erhöhten sich die Preise für Büroimmobilien deutlich um 8,4%. Einerseits trug zu diesem Ergebnis der Flächenmarkt mit einem Anstieg der Neuvertragsmieten um 5,5 % bei. Nach wie vor ist der Vermietungsmarkt vielerorts durch geringe Leerstände gekennzeichnet, die vorhandene Nachfrage trifft auf ein geringes Flächenangebot. Durch die anziehende Bautätigkeit und das zum Teil hohe Mietniveau nimmt hier auch langsam
die Dynamik der Mietpreissteigerungen ab.
Die gute Vermietungssituation auf dem Büromarkt in Verbindung mit dem weiter niedrigen Zinsniveau führten zu einem anhaltend hohen Interesse bei Investoren. Der Liegenschaftszinssatzindex gab gegenüber dem Vorjahres-quartal um 2,7 % nach. Deutlich schwächer hingegen entwickelten sich Einzelhandels-immobilien. Hier gaben die Preise gegenüber dem Vorjahr um 1,1 % nach. Ursächlich hierfür ist die anhaltende Nachfrageverlagerung vom stationären Handel hin zum Online-Handel. Dies führt zu einem nachlassenden Flächenbedarf, vor allem abseits der Top-Lagen, mit der Folge, dass die Mieten für Einzelhandelsflächenum 1,8 % sanken.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum: +7,0 %
Mehrfamilienhäuser: +6,1 %
Büroimmobilien: +8,4 %
Einzelhandelsimmobilien: -1,1 %

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/.