Immobilienpreise drehen

Gesamtmarkt

Im Vorjahresvergleich konnte der vdp-Immobilienpreisindex mit 0,8% zwar noch knapp zulegen, aber gemessen am Vorquartal sank er um 2,0%. Damit wirken sich die multiplen Belastungsfaktoren wie der Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine, die hohe Inflation, die damit einhergehende restriktive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und die auch in langen Laufzeiten deutlich gestiegenen Zinsen negativ auf den deutschen Immobilienmarkt aus. Steigende Zinsen führen sowohl bei Investoren als auch bei den privaten Haushalten zu einer geringeren Nachfrage nach Immobilien.

Positiv zu werten ist, dass der befürchtete deutliche Wirtschaftsabschwung bislang nicht eingetreten ist und sich
die wirtschaftliche Entwicklung robust zeigt – genauso wie der Arbeitsmarkt. Nach wie vor ist die Entwicklung in den einzelnen Assetklassen unterschiedlich. Die Preise für Wohnimmobilien gaben im abgelaufenen vierten Quartal 2022 um 1,8% gegenüber dem Vorquartal nach, im Vorjahresvergleich stiegen sie aber noch um 2,1%. Anders stellte sich die Situation auf dem Gewerbeimmobilienmarkt dar, auf dem die Preise im Vergleich zum Vorquartal um 2,9% und zum Vorjahresquartal um 4,4% fielen.

Wohnungsmarkt

Der Rückgang der Preise am Wohnungsmarkt setzte sich auch im vierten Quartal 2022 fort. Trotz dieser Korrektur um 1,8% im Vergleich zum Vorquartal legten die Preise für Wohnimmobilien im Jahresvergleich noch um 2,1% zu.

Dies ist maßgeblich auf die Preisentwicklung für selbst genutztes Wohneigentum zurückzuführen, das sich trotz
eines Rückgangs um 1,5% im letzten Quartal noch um 3,9% im Jahresvergleich verteuerte. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen dabei mit 4% im Jahresvergleich noch etwas stärker als die für Eigentumswohnungen, welche um 3,5% zulegten. Die jeweiligen Quartalsvergleiche waren aber mit -1,4% für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. -1,8% für Eigentumswohnungen zum ersten Mal seit dem Jahr 2010 negativ. Für die sinkende Nachfrage nach Wohneigentum sind die steigenden Kreditzinsen in Kombination mit den nach wie vor hohen Immobilienpreisen sowie die gestiegenen
Baukosten als Hauptursache zu nennen. Dies führt zu einer Kaufzurückhaltung der privaten Haushalte. Aber auch auf dem Bestandsmarkt kommt es durch die gestiegenen Finanzierungskosten, gerade in den Märkten, die in den vergangenen Jahren durch stark steigende Preise gekennzeichnet gewesen sind, zu einem Nachfragerückgang nach selbst genutztem Wohneigentum.

Während die Neubautätigkeit aufgrund der angestiegenen Baukosten zurückgeht, besteht die vorhandene Überschussnachfrage nach Wohnraum fort. Dies lässt den Schluss zu, dass es zu keinem Preisverfall auf dem Markt für selbst genutztes Wohneigentum kommen wird. Die Preise für Mehrfamilienhäuser legten im Vergleich zum vierten Quartal 2021 leicht um 0,4% zu, gegenüber dem Vorquartal fielen die Preise hingegen um 2,1%. Dass die Neuvertragsmieten um 6,5% im Vergleich zum Vorjahr stiegen, resultierte aus der unverändert hohen Nachfrage nach Wohnraum auch in diesem Segment sowie aus der zu geringen Neubautätigkeit. Auf Investorenseite sorgten die steigenden Finanzierungskosten und die Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung zu einer Neubewertung von Investitionen. Eine Folge ist, dass sich die Renditen, gemessen am Index der Liegenschaftszinsen, um 4,1% gegenüber dem Vorquartal und um 6% im Vergleich zum vierten Quartal 2021 erhöhten.

Wohnungsmarkt Top 7

Auch in den größten Agglomerationen Deutschlands ist die Situation weiterhin durch die genannten schwierigen Rahmenbedingungen gekennzeichnet. Zwar stieg der vdp Top 7-Index im Vergleich zum vierten Quartal 2021 noch um 2,2%, was hauptsächlich auf die stärkere erste Jahreshälfte zurückzuführen ist. Im Vergleich zum Vorquartal gab der Index dagegen um 2,0% nach und markiert bei 259,4 Punkten den zweiten Quartalsrückgang in Folge.

Im Bereich des selbst genutzten Wohneigentums zeichnet sich dieses Bild fort: Der Index für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg im Vergleich zum Vorjahresquartal noch leicht um 2,1%. Gleichzeitig sank der Index im Vergleich zum dritten Quartal 2022 um 2,7%. Der Index für Eigentumswohnungen gab im Vergleich zum Vorquartal ebenfalls um 2,5% nach.

Im Vorjahresvergleich stieg der Top 7-Index um 1,9%. In Frankfurt am Main und Stuttgart waren erstmals seit vielen Jahren Preisrückgänge auf dem Markt für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal zu beobachten, die mit -1,9% beziehungsweise -0,2% allerdings recht moderat ausfallen. Auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser in den Top 7-Städten war im Vergleich zum vierten Quartal 2021 ein Preisanstieg von 2,2% zu verzeichnen, der vor allem auf die positive Entwicklung in einzelnen Städten und auf die noch vergleichsweise hohen Preiszuwächse in den ersten beiden Quartalen 2022 zurückzuführen ist. Im Vergleich zum direkten Vorquartal kam es auch bei Mehrfamilienhäusern in den Top 7-Städten zu einem Preisrückgang (-1,9%).

Die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Verbindung mit dem schwierigen Finanzierungsumfeld sorgte für einen Anstieg der Mieten in den Metropolen. Der Index für Neuvertragsmieten stieg im Vergleich zum Vorjahresquartal um 6,6% (+2,0% im Vergleich zum Vorquartal). Gerade in Berlin ist der Nachfrageüberschuss ausgeprägt: Zum einen stiegen hier die Neuvertragsmieten um 3,7% im Vergleich zum dritten Quartal 2022 und um 10,0% im Vergleich zum vierten Quartal 2021. Zum anderen sind die Preisrückgänge in den Teilmärkten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in der Bundeshauptstadt mit -0,8% und -0,9% im Vergleich zum Vorquartal sehr viel weniger ausgeprägt als im Städtevergleich.

Der Index für Liegenschaftszinsen für Mehrfamilienhäuser stieg vergleichsweise kräftig an und erhöhte sich im Vergleich zum Vorquartal um 3,9% und um 4,3% im Vergleich zum vierten Quartal 2021. .

Gewerblicher Immobilienmarkt

Vor größeren Herausforderungen als die Wohnimmobilienmärkte stehen die Gewerbeimmobilienmärkte. Nach der COVID-19-Pandemie sind es nun der Krieg in der Ukraine, die Klimakrise, hohe Energiepreise, Inflation und steigende Zinsen, welche die deutsche Wirtschaft und damit in der Folge auch die Gewerbeimmobilien im Abschlussquartal 2022 belasteten. Als Resultat sanken die Preise für Gewerbeimmobilien um 2,9% gegenüber dem Vorquartal und um 4,4% im Vergleich zum Vorjahresquartal.

Die Preise für Büroimmobilien gingen im Vergleich zum dritten Quartal um 2,4% zurück, im Vergleich zum vierten Quartal 2021 fiel der Rückgang mit 2,6% unwesentlich höher aus. Dabei wirkten die weiter steigenden Neuvertragsmieten stabilisierend. Diese legten im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,4% zu. Im Fokus standen aber vor allem neuwertige Objekte in zentralen Lagen, die flexible Arbeitszeitkonzepte ermöglichen und wichtige Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. Der Investmentmarkt war daneben aber weiterhin von Zurückhaltung bei den Investoren geprägt, die vor dem Hintergrund der konjunkturellen Unsicherheiten und den damit verbundenen möglichen weiteren Zinsanpassungen durch die Europäische Zentralbank den Markt sondierten.

Dies führte zu einem Anstieg der Renditen, gemessen am Index der Liegenschaftszinsen, um 8,2% gegenüber dem Vorjahr.

Als weiterhin herausfordernd stellte sich die Situation auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien dar. Deren Preise fielen im Vergleich zum vierten Quartal 2021 um 9,1%. Nach den Lockdown-Phasen während der Pandemie sind es nun hohe Heiz- und Energiekosten und die Kaufzurückhaltung der Haushalte, welche dem Einzelhandel Probleme bereiten. Dies wirkt sich weiter auf die Flächennachfrage in den Innenstadtlagen aus und damit auf die Mietpreisentwicklung. Entsprechend sank der Index der Neuvertragsmieten um 5,1% zum Vorjahresquartal. Jenseits dessen führen auf der Investorenseite auch in diesem Marktsegment neben den Zinserhöhungen und den damit einhergehenden steigenden Finanzierungskosten zusätzlich die Unsicherheit über die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung zu einem Nachfragerückgang. In der Folge sinkender Preise kam zu es – gemessen am Index der Liegenschaftszinsen – zu einem weiteren Anstieg der Renditen (+4,5% gegenüber dem vierten Quartal 2021).

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum: +3,9 %
Mehrfamilienhäuser: +0,4 %
Büroimmobilien: -2,6%
Einzelhandelsimmobilien: -9,1 %

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/.