Immobilienpreisanstieg hält an, trotz fragiler Konjunktur

Gesamtmarkt

Mit einem Anstieg von 5,9 % gegenüber dem 3. Quartal 2018 legte der vdp Immobilienpreisindex weiter zu, obwohl die Schwächephase der deutschen Wirtschaft weiter anhält. Diese Schwäche, die vor allem auf einen Rückgang der Exportnachfrage aus dem europäischen Ausland zurückzuführen ist, wirkt sich bisher also nicht auf die Nachfrage nach Immobilien aus. Nach wie vor profitieren die Haushalte von der hohen Beschäftigung und der positiven Einkommensentwicklung der letzten Jahre. Gleichzeitig blieb die Europäische Zentralbank weiterhin bei ihrer expansiven Geldpolitik, die dazu führt, dass die Zinsen für Kredite nach einer zweijährigen Seitwärtsbewegung gesunken sind. In der Folge bleibt die Assetklasse Immobilien weiter im Fokus privater und institutioneller Anleger.

 

Wohnungsmarkt

Auf dem Wohnungsmarkt sind die Preise insgesamt um 5,8 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Damit setzt sich die Verlangsamung des Preisanstiegs auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt weiter fort. Die abnehmende Dynamik zeigt sich deutlich auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser, der mit einem Plus von 5,6 % den niedrigsten Anstiegseit fast drei Jahren verzeichnet. Hier scheinen vor allem die geplanten bzw.umgesetzten Gesetzesvorhaben zur Begrenzung des Mietanstiegs langsam zu greifen. So stiegen die Neuvertragsmieten mit 4,4 % im Vorjahresvergleich.Trotzdem bleiben Mehrfamilienhäuser für Investoren attraktiv, da der Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten und die Aussicht auf eine weiterhin hohe Nachfrage die Preise mittelfristig stabil halten sollten. Auf dem Markt für selbst genutztes Wohneigentum stiegen die Preise um 6,1 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Preise für Eigenheime sind mit 6,0 % und die für Eigentumswohnungen mit 6,1 % fast gleichmäßig angestiegen. Als Erklärung für eine weiterhin stabile Nachfrage nach Wohneigentum gelten nach wie vor die gute Situation auf dem Arbeitsmarkt verbunden mit fiskalischen Anreizen sowie die nochmals gesunkenen Kreditzinsen.

 

Wohnungsmarkt Top-7

Im Wohnimmobilienbereich der Top-7 Städte ist weiterhin eine abflachende Dynamik des Preisanstiegs zu beobachten.Die Preise stiegen im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,6 %. Wir beobachten also weiterhin Wachstum, was sich aber zunehmend verlangsamt. Dies zeigt sich unter anderem daran, dass der Anstieg im Vergleich zum Vorjahresquartalmittlerweile zum achten Mal in Folge geringer gewesen ist im Vorquartal. Besonders deutlich ist die abnehmende Dynamik auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser zu erkennen, welche sich um 3,7 % verteuerten. Die Neuvertragsmieten stiegen im Vergleich zum Vorjahresquartal nur noch um 2,7 %, was eine mittlerweile recht deutliche Verlangsamung des Preiswachstums darstellt. Regulatorische Unsicherheit im Rahmen der politischen Debatte, insbesondere die Diskussion um den Mietendeckel, nährt die Vermutung, dass sich das Preiswachstum der vergangenen Quartale nicht ungehindert fortsetzen wird. Für selbst genutztes Wohneigentum in den Top-7 Städten verteuerten sich die Preise um 3,4 %. Auch wenn dies ebenfalls einer geringeren Dynamik gleichkommt, ist die Differenz zum Wachstum der vergangenen zwei Jahre hier jedoch nicht so ausgeprägt wie auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser. Eigentumswohnungen verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,3 %, Eigenheime um 3,6 %. Den geringsten Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahresquartal gab es bei den Eigentumswohnungen in München mit 2,3 %, den größten in Berlin mit 4,9 %. Im Vergleich zum Anstieg der Neuvertragsmieten (Berlin: 2,6 % im Vergleich zum Vorjahresquartal) zeigt sich hier exemplarisch die zunehmende Differenz zwischen Wohneigentumspreisen und Mietentwicklung in den großen Ballungsräumen.

 

Gewerblicher Immobilienmarkt

Auf dem Markt für Gewerbeimmobilien stiegen die Preise insgesamt um 5,9 % an, damit entwickelten sich hier die Preise im Beobachtungszeitraum etwas stärker als die der Wohnimmobilien. Eine dominante Rolle nimmt weiterhinder Büroimmobilienmarkt ein, auf dem die Preise um 8,8% im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal gestiegen sind. Der Büromarkt wird durch die weiterhin hohe Flächennachfrage bestimmt, die anscheinend auch nicht durch die schwache Konjunktur gebremst wird. Dieser Nachfrage steht ein knappes Angebot gegenüber, was auch durch die niedrigen Leerstände dokumentiert wird. Im Ergebnis führte dies zu einem weiteren Anstieg der Neuvertragsmieten für Büroflächen um 6,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Gleichzeitig stehen Büroimmobilien immer noch im Fokus der Investoren, so dass der Liegenschaftszinssatzindex um 1,8 % nachgab. Hier scheint es aber langsam zu einer Bodenbildung zu kommen. Auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien bleibt die Entwicklung deutlich hinter der auf den anderen Märkten zurück. Dies ist zum Teil damit zu begründen, dass der Einzelhandel mit strukturellen Herausforderungen konfrontiert ist, vor allem mit dem stetig wachsenden Anteil des Online-Handels an den Einzelhandelsumsätzen. Dies führt zu einer schwierigeren Vermarktung von Flächen in den Städten, auch wenn Teile durch Gastronomie, Drogerien und Supermärkte aufgefangen werden können. Die Folge ist eine Seitwärtsbewegung der Preise für Einzelhandelsimmobilien, die im Vergleich zum Vorjahr bei einem marginalen Anstieg von 0,1 % fast gleichgeblieben sind. Auch die Mieten präsentierten sich im Vergleich zum Vorjahr mit einer Zunahme von 0,3 % relativ stabil.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum: +6,0 %
Mehrfamilienhäuser: +5,6 %
Büroimmobilien: +8,8 %
Einzelhandelsimmobilien: +0,1 %

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/.