Erneuter Anstieg bei Immobilienpreisen

Gesamtmarkt

Im zweiten Quartal 2022 verzeichnete der vdp-Immobilienpreisindex einen Anstieg um 8,4% im Vergleich zum Vorjahresquartal. Er erreichte damit einen neuen Höchststand mit 194,8 Punkten. Damit zeigte sich der deutsche Immobilienmarkt nochmals robust gegenüber den wirtschaftlichen Turbulenzen. Vor allem der Ukraine-Krieg und die damit verbundene Energiekrise belasten die inländische Konjunktur zusehends. Gleichzeitig sorgt das Pandemiegeschehen für Engpässe in den internationalen Lieferketten. Die stark gestiegene Inflation führt zunehmend zu einem Kaufkraftverlust der privaten Haushalte. Zusätzlich hat die Europäische Zentralbank im Rahmen der Inflationsbekämpfung angefangen, die Leitzinsen signifikant zu erhöhen, was in der Folge zu gestiegenen Kreditzinsen führte. Da Verkaufsprozesse von Immobilien üblicherweise einen längeren Zeitraum beanspruchen, ist damit zu rechnen, dass die aktuellen Ereignisse sich perspektivisch auch im Immobilienmarkt niederschlagen. Erneut dominierte der Wohnimmobilienmarkt mit einem Preisanstieg von 10,1% zum Vorjahr den Anstieg des Gesamtindex, während die Preise für gewerbliche Immobilien im gleichen Zeitraum nur um 1,9% stiegen.

Wohnungsmarkt

Wohnimmobilien verteuerten sich um 10,1% im zweiten Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Nach wie vor übertrifft in diesem Marktsegment die Nachfrage das Angebot. Treiber dieses Anstiegs war einmal mehr der Markt für selbst genutztes Wohneigentum, hier stiegen die Preise im Jahresvergleich um 11,6%. Dabei verteuerten sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 12,1%, Eigentumswohnungen um 9,8%. Die Rahmenbedingungen veränderten sich in den vergangenen Monaten, stark steigende Kreditzinsen und Baukosten bremsten die Nachfrage. Dies wird aber seinen Ausdruck erst in den nächsten Quartalen in einer sich abflachenden Preisentwicklung finden.

Auch die Preise für Mehrfamilienhäuser legten mit plus 8,6% im Vergleich zum Vorjahr weiter zu. Da die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter hoch blieb und das Angebot, vor allem in den Großstädten, zu gering war, stiegen die Neuvertragsmieten um weitere 4,4%. Auf der Investorenseite nimmt die Unsicherheit durch die Mischung aus steigenden Finanzierungszinsen und Baukosten sowie der hohen Inflation zu. Dies drückte sich zuletzt aber noch nicht in den Liegenschaftszinsen für Mehrfamilienhäuser aus, der  Liegenschaftszinssatzindex lag 3,9% unter dem Vorjahreswert.

Wohnungsmarkt Top 7

In den Top 7-Städten Deutschlands hielten im zweiten Quartal 2022 die Preissteigerungen ebenfalls an. Der vdp-Top 7-Index stieg um 11% im Vergleich zum Vorjahresquartal und verzeichnete einen neuen Höchststand von 266,5 Punkten.

Die starke Preisdynamik zeigte sich sowohl im Bereich des selbst genutzten Wohneigentums als auch im Marktsegment der Mehrfamilienhäuser. Der Index für selbst genutztes Wohneigentum legte im Vorjahresvergleich um 11% zu. Dabei verzeichneten Einfamilienhäuser einen Anstieg um 12%. In Köln verteuerten sich Einfamilienhäuser im Vorjahresvergleich um 15,6%. Auch die restlichen Top 7-Städte verzeichneten in diesem Segment, mit Ausnahme von Stuttgart (8,7%), zweistellige Steigerungsraten.

Der Markt für Eigentumswohnungen wies im zweiten Quartal 2022 einen Preisanstieg von 10,2% im Vergleich zur Vorjahresperiode auf. Spitzenreiter war erneut Berlin. Hier stiegen die Preise um 12,1%.

Am Markt für Mehrfamilienhäuser in den Metropolregionen sorgte der Nachfrageüberschuss für einen Anstieg des Index für Kapitalwerte um 10,8% zum Vorjahresquartal. Auch die Mietpreise zogen weiter an: Der entsprechende Index kletterte um 5,5%. Die größten Mietpreissteigerungen gab es in Berlin mit 6,3%. Bei den übrigen Top 7-Städten wiesen nur noch München (5,7%) und Hamburg (5,6%) ein Mietpreiswachstum von über 5% auf. Die geringste Dynamik bei der Entwicklung der Mieten wurde mit einem Anstieg von 3,5% im Vorjahresvergleich in Frankfurt am Main beobachtet. Der Index für Liegenschaftszinsen in den Top 7-Städten fiel im Vergleich zur Vorjahresperiode um 4,8%.

Gewerblicher Immobilienmarkt

Nach wie vor unterscheidet sich die Entwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt von der auf dem gewerblichen Immobilienmarkt, da dieser deutlich stärker von den  Pandemieauswirkungen betroffen war und ist. Der Ukraine-Krieg und die damit verbundenen Unsicherheiten der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung stellen neue Herausforderungen dar. Trotz dieser Umstände wies der Gewerbeimmobilienmarkt mit einem leichten Anstieg der Preise im zweiten Quartal 2022 um 1,9% im Vergleich zum Vorjahresquartal eine positive Entwicklung auf.

Die Preise für Büroimmobilien legten um 4,1% zu. Zu diesem Anstieg trug insbesondere der Flächenmarkt bei. Der Arbeitsmarkt zeigte sich zuletzt robust, was sich positiv auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirkte. Vor allem hybride Arbeitsplatzkonzepte, die  Nachhaltigkeitskriterien erfüllen, stehen im Fokus. Dies wirkte sich auf die Entwicklung der Neuvertragsmieten aus, die gegenüber dem zweiten Quartal 2021 um 2,8% zulegten. Auf dem Investmentmarkt sorgten das unsichere wirtschaftliche Umfeld und der Zinsanstieg dafür, dass Investitionsentscheidungen neu kalkuliert werden mussten. Moderne Objekte mit bonitätsstarken Mietern waren auf Investorenseite allerdings weiterhin gefragt. Der Index der Liegenschaftszinsen für Büroimmobilien gab im Vergleich zum Vorjahr um 1,2% nach.

Die Situation für Einzelhandelsimmobilien folgt weiter dem bereits länger zu beobachtenden Trend, hier fielen die Preise im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,5%. Die gestiegene Inflation sowie die mit dem Krieg in der Ukraine verbundenen Risiken dämpften die Kaufkraft sowie das Konsumverhalten der privaten Haushalte. Die verschiedenen  Einzelhandelssegmente waren dabei unterschiedlich betroffen. Ein Rückgang der Konsumnachfrage war vor allem bei höherwertigen Gütern zu verzeichnen, dies zeigte sich besonders bei Geschäfts- und Warenhäusern in den Innenstädten. In der Folge verringerten sich die Neuvertragsmieten um 1,9% im Vergleich zum zweiten Quartal 2021. Die Investorennachfrage nach  Einzelhandelsimmobilien fokussierte sich auf Fach- und Supermärkte. Die insgesamt sinkenden Preise für Einzelhandelsimmobilien sorgten für einen weiteren leichten Anstieg der Renditen, gemessen am  Liegenschaftszinssatzindex, von 1,7% im Vorjahresquartalsvergleich.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum: +11,6 %
Mehrfamilienhäuser: +8,6 %
Büroimmobilien: +4,1 %
Einzelhandelsimmobilien: -3,5 %

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/.