Immobilienpreisentwicklung unbeeindruckt von konjunkturellem Umfeld

Gesamtmarkt
Trotz der ernüchternden Zahlen aus der deutschen Wirtschaft und den globalen und europäischen Unsicherheiten zeigt das 2. Quartal 2019 weiterhin steigende Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Dies belegt der vdp-Immobilienpreisindex, der im Vergleich zum Vorjahresquartal um 6,7 % gestiegen ist.

Ursächlich für die Gesamtentwicklung ist das weiterhin niedrige Zinsniveau, dass eventuell noch weiter sinken könnte, wenn die Europäische Zentralbank das angekündigte Anleiheankaufprogramm wieder aufnimmt. Für viele Investorengruppen scheinen Immobilienanlagen weiterhin zu den beliebtesten Assetklassen zu zählen, mit der Folge, dass sie ihre Anlageaktivitäten stetig ausweiten. Durch das limitierte Angebot bleibt der Druck auf die Renditen damit erhalten. In der Konsequenz sind in den Segmenten Wohnen und Gewerbe die Liegenschaftszinsen weiter gefallen.

Wohnungsmarkt
Der, insbesondere von deutschen Investoren dominierte, Wohnungsmarkt verzeichnete im 2. Quartal 2019 einen Anstieg der Preise um 6,6 %. Damit scheint sich die Preisdynamik am Wohnungsmarkt weiter leicht abzuschwächen.

Mit einem Plus von 6,0 % zeigt der vdp-Index für Mehrfamilienhäuser einen etwas schwächeren Anstieg. Hier scheint die Bereitschaft, Immobilien um jeden Preis zu erwerben vor dem Hintergrund der Risiken durch staatliche Eingriffe wie Mietendeckelung in den Ballungszentren und Mietpreisbremse abzunehmen. Die Neuvertragsmieten sind binnen 12 Monaten um weitere 4,6 % gestiegen, ein Indiz für die weiterhin sehr angespannte Marktsituation in zahlreichen Städten.

Deutlich stärker gestiegen sind die Preise von selbst genutztem Wohneigentum. Der entsprechende vdp-Index legte im Vergleich zum Vorjahresquartal um 7,3 % zu. Dabei verzeichneten die Preise für Eigenheime mit einem Plus von 7,6 % eine deutlich stärkere Verteuerung als die für Eigentumswohnungen, welche sich um 6,4 % erhöhten. In beiden Fällen sind die Steigerungsraten nach wie vor ein Ausdruck für die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum, die durch das weiter gesunkene Zinsniveau gestützt wird.

Wohnungsmarkt Top-7
Auf den Wohnungsmärkten der Top-7 Städte scheint die Dynamik stärker abzuflachen als auf dem Gesamtmarkt. Dies hängt sicherlich mit den bereits realisierten, sehr hohen Preissteigerungen der vergangenen Jahre zusammen. Die Preise stiegen im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,6 %. Im Bereich selbst genutztes Wohneigentum gab es dabei in dieser Periode wenig Differenzierung zwischen Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Beide Teilmärkte verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,1 %.

Bei den Mehrfamilienhäusern lag der Preisanstieg bei 4,7 %. Erste Anzeichen für eine mögliche Entspannung gibt es von den Mietmärkten der Top-7 Städte: Die Preise für Neuvertragsmieten verteuerten sich etwas weniger stark und stiegen um 3,6 % im Vergleich zur Vorjahresperiode. Dies deutet darauf hin, dass Maßnahmen wie z. B. die Einführung der Mietpreisbremse und eine verstärkte Bautätigkeit möglicherweise erste Wirkung zeigen. Die vielzitierte Überhitzung der Top-7 Märkte ist weiterhin präsent, scheint sich aber langsam abzukühlen.

Gewerblicher Immobilienmarkt
Der Preisanstieg am gewerblichen Immobilienmarkt verlor dagegen nicht an Dynamik. Hier erhöhten sich die Preise um 6,8 %. Damit verzeichnete dieses Marktsegment erstmals wieder einen stärkeren Anstieg als Wohnimmobilien. Getragen wurde diese Entwicklung ausschließlich durch die Entwicklung auf dem Büroimmobilienmarkt. Hier war ein Plus von 10,5 % auszumachen, was die höchste Steigerungsrate im gesamten Betrachtungszeitraum darstellt. Ursächlich hierfür ist  einerseits der Investmentmarkt. Büroimmobilien stehen nach wie vor bei Investoren an erster Stelle der Beliebtheitsskala, was zur Folge hat, dass der Index der Liegenschaftszinsen um 3,4 % im Vergleich zum Vorjahresquartal sank. Andererseits besteht auf dem Nutzermarkt trotz der wirtschaftlichen Eintrübung eine hohe Nachfrage nach Büroflächen, die vor dem Hintergrund der historisch niedrigen Leerstände nicht gedeckt werden kann. Dementsprechend sind die Büromieten mit einem Plus von 6,7 % überdurchschnittlich stark gestiegen.

Die Preise für Einzelhandelsimmobilien sind seit mehreren Quartalen unter Druck und mit einem Minus von 0,6 % erneut leicht gesunken. In diesem Marktsegment setzte sich die Fokussierung der Investoren auf Objektarten, die von der Entwicklung des Online-Handels weniger tangiert sind, weiter fort. In der Konsequenz stieg der Index der  Liegenschaftszinsen um 0,2 %. Auf der Nutzerseite setzte sich der Trend einer rückläufigen Flächennachfrage von Seiten der Textilbranche und eines geringeren Flächenverbrauchs pro Laden weiter fort. Der Druck auf die Vermieter ist demzufolge gestiegen, sodass die Mieten um 0,4 % leicht nachgaben.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum: +7,3 %
Mehrfamilienhäuser: +6,0 %
Büroimmobilien: +10,5 %
Einzelhandelsimmobilien: -0,6 %

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/.