Größere Spreizung bei Preisentwicklung von Wohn- und Gewerbeimmobilien

Gesamtmarkt

Das zweite Quartal 2021 verzeichnet mit einem Anstieg des vdp-Immobilienpreisindex um 8,0% im Vergleich zum Vorjahresquartal ein erneutes Allzeithoch. Hinter dieser Entwicklung steht eine sich schon seit einigen Quartalen abzeichnende zunehmende Ausdifferenzierung in der Preisentwicklung der einzelnen Immobilienmarktsegmente.

Entgegen früheren Prognosen haben die Auswirkungen der Pandemie auf die Immobilienmärkte nicht zu den
befürchteten gravierenden Preiseinbrüchen geführt.

Im Gegenteil, im Segment Wohnen hat sich sowohl bei selbst genutztem Wohneigentum als auch bei Mehrfamilienhäusern der Preisanstieg beschleunigt. Demgegenüber ist bei Gewerbeimmobilienpreisen eine weit schwächere Entwicklung zu beobachten. Das führt dazu, dass der Gesamtindex Gewerbe nun schon zum zweiten Mal in Folge im Vergleich zum Vorjahresquartal leicht gesunken ist, dieses Mal um 1,1%.

Wohnungsmarkt

Im Bereich Wohnen ist weiterhin ein hoher Nachfrageüberschuss zu beobachten, der sich in anhaltenden Preissteigerungen widerspiegelt. Der Gesamtindex Wohnen stieg im Jahresvergleich um 10,7%. Dazu trug das das selbst genutzte Wohneigentum mit einem Preisanstieg von 10,9% bei. Hier scheint sich die Nachfrage im Zuge der Pandemie weiter zu erhöhen, seit den Lockdowns wünschen sich immer mehr Menschen Wohneigentum.

Jedoch kann das Angebot nicht mit der starken Nachfrage mithalten. Zum einen ist die Neubautätigkeit weiter verhältnismäßig gering und das äußerst niedrige Zinsumfeld wirkt sich mangels alternativer Anlagealternativen negativ auf die Verkaufsbereitschaft von Immobilienbesitzern aus.

Dies führt zu einer weiterhin starken Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den Metropolregionen und Universitätsstädten. Diese verteuerten sich im Vorjahresvergleich um 12,5%. Auch das Teilsegment Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichnete im Jahresvergleich einen Preisanstieg um 10,4%. Dies sind die höchsten jemals im Vergleich zum Vorjahresquartal beobachteten Preissteigerungen bei selbst genutztem Wohneigentum. Auch die Assetklasse Mehrfamilienhäuser befindet sich weiter im Fokus von Investoren.

Der Kapitalwertindex stieg im Vergleich zum zweiten Quartal 2020 um 10,5%. Nach dem zuletzt beobachteten Rückgang der Wachstumsrate der Neuvertragsmieten stiegen diese nun wieder um 3,3% im Vorjahresvergleich. Der Index der Liegenschaftszinsen verzeichnete einen vergleichsweise starken Rückgang von 6,5% im Vergleich zur Vorperiode. Das relativ geringe Angebot scheint nicht auszureichen, die anhaltend starke Nachfrage der Investoren zu befriedigen.

Wohnungsmarkt Top 7

Die Top-7 Wohnungsmärkte verzeichneten erneut ein Quartal mit hohen Preissteigerungen. Die Pandemie scheint hier entgegen vielen Befürchtungen die Nachfrage nach Wohnimmobilien eher noch verstärkt zu haben. Der Top-7 Index für Wohnen stieg im Vergleich zum Vorjahresquartal um 7,5% auf einen neuen Höchststand.

Der Markt für Mehrfamilienhäuser in den Metropolregionen ist immer noch von einem Nachfragedruck geprägt. Der Kapitalwertindex stieg im Vergleich zum Vorjahresquartal um 7,2%. Der Index für Liegenschaftszinsen fiel dagegen kräftig um 4,7%. Der Markt für Neuvertragsmieten profitiert von einer steigenden Dynamik vor allem in Köln und Berlin. Gerade in Berlin kam es nach der Entscheidung zum Mietendeckel zum ersten Mal wieder zu einem Anstieg der Neuvertragsmieten. München verzeichnete im Bereich der Neuvertragsmieten dagegen eher eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau, im Vergleich zum Vorjahresquartal stiegen die Mietpreise hier nur noch um 1,3%. Auch auf den Eigentumsmärkten ist eine steigende Dynamik zu beobachten.

Der Index für selbst genutztes Wohneigentum stieg im Vorjahresvergleich um 9,0%, was dem höchsten Anstieg seit 2018 entspricht. Eigentumswohnungen liegen dabei einmal mehr noch etwas stärker im Fokus, diese verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahresquartal sogar um 9,7%, Ein- und Zweifamilienhäuser um 8,2%. Das stärkste Wachstum bei den Einfamilienhäusern wurde in Köln gemessen – mit 10,3% Teuerung im Vergleich zum Vorjahresquartal.

 

Gewerblicher Immobilienmarkt

Die Entwicklung auf den gewerblichen Immobilienmärkten unterscheidet sich deutlich von dem Geschehen auf den Wohnungsmärkten. Hier wirken sich die Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie dämpfend bis negativ auf die Preise aus. In der Folge haben sie um 1,1% im Vergleich zum zweiten Quartal 2020 nachgegeben. Damit zeigen sie sich aber deutlich robuster, als zu Beginn der Pandemie befürchtet, Preisverwerfungen sind bisher ausgeblieben.

Der Markt für Büroimmobilien scheint sich zu stabilisieren. Das Fortschreiten der Impfkampagne und die gute konjunkturelle Lage sorgen für eine verhalten optimistische Grundstimmung. Erst nach Ende der verstärkten Homeoffice-Zeit wird sich zeigen, wie die zukünftigen Strategien der Unternehmen bezüglich flexibler Arbeitsplatzmodelle und die damit verbundene Nachfrage nach Büroflächen aussehen. Aktuell zeigt sich noch keine klare Tendenz zur zukünftigen Positionierung der Unternehmen, so dass die Kapitalwerte für Büroimmobilien im Vergleich zum Vorjahresquartal leicht um 0,4% nachgaben. Die Nachfrage nach Büroflächen hat pandemiebedingt nachgelassen, was sich auch in steigenden Leerständen manifestiert. In der Folge sanken die Neuvertragsmieten im Vergleich zum Vorjahr um 1,0%.

Die Fortschritte bei der Impfkampagne in Verbindung mit besseren wirtschaftlichen Aussichten wirkten sich auch auf dem Investmentmarkt für Büroimmobilien aus. Hier sind nach wie vor Objekte an sehr guten Standorten mit bonitätsstarken Mietern im Fokus der Investoren. Dies führte im Ergebnis dazu, dass der Index der Liegenschaftszinsen im Vergleich zum Vorjahresquartal um 0,6% nachgab. Weiterhin ist der Einzelhandel, und hier vor allem der Non-Food Handel, am schwersten von der Pandemie betroffen. Die Preise für Einzelhandelsimmobilien sanken im Vergleich zum zweiten Quartal 2020 um 2,6%. Nach wie vor befindet sich der stationäre Einzelhandel in einer Umbruchphase und ist starker Konkurrenz durch den Online-Handel ausgesetzt. Es deutet sich aber an, dass neue Nutzungskonzepte dazu führen, die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen zu stabilisieren.

Trotz dieser Tendenzen sank der Index der Neuvertragsmieten um -1,5%. Gleichzeitig legte der Index der Liegenschaftszinsen für Einzelhandelsimmobilien um 1,2% zu.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum: +10,9 %
Mehrfamilienhäuser: +10,5 %
Büroimmobilien: -0,4 %
Einzelhandelsimmobilien: -2,6 %

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/.