Erste Anzeichen für eine Verlangsamung des Preisanstiegs

Gesamtmarkt
Im ersten Quartal 2019 setzte sich der Preisanstieg für deutsche Immobilien weiter fort. Gegenüber dem Vorjahresquartal kletterte der vdp-Immobilienpreisindex um 7,0 %. Ein Blick auf die im Gesamtindex enthaltenen Teilindizes zeigt mittlerweile jedoch ein sehr differenziertes Bild. Während im wohnwirtschaftlichen Bereich die Dynamik der Preisentwicklung langsam abzunehmen scheint, verzeichneten Büroimmobilien einen der höchsten Preisanstiege im gesamten Betrachtungszeitraum. Dem gegenüber stehen geringfügig sinkende Kapitalwerte bei Einzelhandelsimmobilien.

Die konjunkturelle Dynamik hat sich verlangsamt. Im vergangenen Jahr waren hierfür Sonderfaktoren wie die Probleme der Automobilhersteller oder niedrige Pegelstände des Rheins verantwortlich, die zu Produktionsrückgängen führten. Belastend wirken auch die größer werdenden internationalen Unsicherheiten, wie bspw. der schwelende Handelskonflikt zwischen den Vereinigten Staaten und China oder der verschobene Brexit. Ungeachtet dessen ist die Kapazitätsauslastung aber weiterhin hoch. Gleiches gilt für die Nachfrage auf dem Arbeitsmarkt, was in der Folge zu steigenden Einkommen bei den privaten Haushalten führt.

Der EZB-Rat hat sich darauf geeinigt, dass die Zinsen mindestens bis Ende des Jahres auf einem niedrigen Niveau gehalten werden. Dementsprechend bleiben die Rahmenbedingungen für eine Immobilienfinanzierung günstig.

Wohnungsmarkt
Trotz vielerorts gestiegener Baugenehmigungszahlen kommt die Neubautätigkeit nicht richtig in Fahrt. Ursächlich hierfür ist insbesondere in wachstumsstarken Städten u. a. die sehr hohe Kapazitätsauslastung der Bauunternehmen, die eine zeitnahe Realisierung der Bauprojekte verhindert. Dementsprechend kann der Nachfrageüberhang nur sehr langsam abgebaut werden, mit der Folge, dass sich die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2019 im Jahresvergleich um 7,0 % verteuerten.

Auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser sind die Preise um 6,9 % gestiegen. Das Angebot ist zu gering, um die Nachfrage
der Investoren zu befriedigen. Aus diesem Grunde sank der Index der Liegenschaftszinsen um 1,6 %. Im gleichen Zeitraum stiegen die Neuvertragsmieten um 5,2 %, was auf eine weiterhin angespannte Situation auf den Mietmärkten in den prosperierenden Regionen schließen lässt. Allerdings scheint die Dynamik der Preissteigerung am aktuellen Beobachtungsrand abzunehmen.

Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum legten mit 7,2 % ebenfalls weiter zu. Vor allem die Eigenheimpreise verteuerten sich gegenüber dem ersten Quartal 2018 um 7,4 %, während der Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen mit 6,0 % geringer ausfiel. Die weiterhin hohen Steigerungsraten in diesem Marktsegment sind ein Indiz dafür, dass die Attraktivität von Wohneigentum sowohl zur Selbstnutzung als auch zur Kapitalanlage angesichts des niedrigen Zinsniveaus ungebrochen hoch bleibt.

Wohnungsmarkt Top-7
Die Preise für Wohnimmobilien auf den Top-7-Märkten stiegen im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,6 %. Hier ist die abnehmende Dynamik bei den Preisanstiegen deutlich spürbar. Die mittlerweile erreichten Preis- bzw. Mietniveaus machen Preisentwicklungen wie in den letzten Jahren sehr viel schwieriger. Es sind Ausweichbewegungen in das preisgünstigere Umland bemerkbar. Ein Indiz dafür ist die im Vergleich zu Gesamtdeutschland weniger dynamische Preisentwicklung im Bereich des selbst genutzten Wohneigentums. Die Differenz zum Preiswachstum in Gesamtdeutschland ist damit also stärker messbar geworden.

Die Preise für Mehrfamilienhäuser legten in den Top-7-Städten mit 5,8 % ebenfalls etwas schwächer zu, hier ist der Unterschied zum gesamtdeutschen Ergebnis allerdings nicht so ausgeprägt. Die Neuvertragsmieten stiegen im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,3 %. Der Index der Liegenschaftszinsen für Mehrfamilienhäuser, der sich schon auf einem relativ niedrigen Niveau befindet, sank nur noch um 1,4 %. Hier gibt es nach unten nur noch vergleichsweise wenig Spielraum. Dementsprechend ist es nicht verwunderlich, dass im ersten Quartal bereits rund die Hälfte des Transaktionsvolumens in Städten außerhalb der Top-7-Märkte getätigt wurde.

Gewerblicher Immobilienmarkt
Gewerbeimmobilien verteuerten sich im ersten Quartal 2019 um 6,7 %. Dabei setzte sich der bereits Ende 2018 zu beobachtende uneinheitliche Trend zwischen Büro- und Einzelhandelsimmobilien weiter fort. Vor dem Hintergrund der nach wie vor ungebrochen hohen Nachfrage in- und ausländischer Investoren nach Büroimmobilien verteuerten sich diese im ersten Quartal 2019 um 10,2 %. Der entsprechende Index der Liegenschaftszinsen sank um weitere 2,9 %. Der Flächenmarkt verzeichnete eine nach wie vor sehr hohe Nachfrage. Diese konnte vielerorts vor dem Hintergrund einer sehr niedrigen Leerstandsquote und der unzureichenden Neubautätigkeit bei gleichzeitig hoher Vorvermietungsquote nicht befriedigt werden. In der Folge zogen die Mieten am Büromarkt um 7,0 % an, die höchste Steigerungsrate im gesamten Betrachtungszeitraum.

Die Preise für Einzelhandelsimmobilien gaben dagegen das zweite Quartal infolge leicht nach. Der Kapitalwertindex sank um 0,2 %, der Liegenschaftszins blieb unverändert gegenüber dem Vorjahresquartal. Investoren bevorzugen vor allem Fach- und Supermärkte sowie Fachmarktzentren, deren Risiken durch den Online-Handel insbesondere in Verbindung mit Lebensmittelmärkten geringer eingeschätzt werden. Auf Nutzerseite blieb die Flächennachfrage verhalten. Insbesondere im Textilbereich wird bedingt durch den prosperierenden Online-Handel immer weniger Fläche nachgefragt. Diese Tatsache führte zu einem weiteren leichten Absinken der Miete um 0,2 %.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum: +7,2 %
Mehrfamilienhäuser: +6,9 %
Büroimmobilien: +10,2 %
Einzelhandelsimmobilien: -0,2 %

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/.