Büroimmobilienpreise mit leichtem Aufwind

Gesamtmarkt

Die Aufwärtstendenz beim vdp-Immobilienpreisindex hält weiter an – mittlerweile seit 42 Quartalen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum legte der Index im dritten Quartal 2021 um 8,7% zu und erreichte mit 184,0 Punkten einen neuen Höchstwert. Getragen wird diese Entwicklung weiterhin durch den Markt für Wohnimmobilien, deren Preise um 11,4% zugelegt haben, während die Preise für Gewerbeimmobilien im gleichen Zeitraum um 0,9% gesunken sind.

Während die Preisentwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien mit 0,3% leicht positiv war, gaben die Preise für Einzelhandelsimmobilien hingegen weiter nach – um 3,6% im Vergleich zum dritten Quartal 2020.

Wohnungsmarkt

Trotz der Pandemie und der damit verbundenen wirtschaftlichen Herausforderungen setzt sich das Preiswachstum bei Wohnimmobilien unverändert fort. Im Vergleich zum dritten Quartal 2020 stieg der Gesamtindex Wohnen um 11,4%, dies markiert zugleich die höchste, jemals bei diesem Teilindex gemessene Wachstumsrate.

Das selbst genutzte Wohneigentum verteuerte sich im gleichen Zeitraum sogar um 12,5% und trug damit maßgeblich zum hohen Anstieg beim Gesamtindex Wohnen bei. Zurückzuführen ist diese Verteuerung auf die Überschussnachfrage nach Wohnimmobilien, die seit Pandemiebeginn als Lebensmittelpunkt von Haushalten stark an Wertschätzung gewonnen haben.

Günstig wirken sich in diesem Zusammenhang auch die immer noch sehr niedrigen Kreditzinsen und die Einschätzung, dass Immobilienvermögen eine wertstabile Anlageform darstellt, aus. Unterstützt wird diese Entwicklung vor allem durch die insgesamt steigende Anzahl an Einwohnern und Haushalten in den letzten Jahren.

Vor diesem Hintergrund überstieg vor allem in den prosperierenden Regionen die Nachfrage das Angebot. In der Folge stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 12,6% und die für Eigentumswohnungen um 12,2% – jeweils im Vergleich zum Vorjahr. Auch Mehrfamilienhäuser bleiben weiter stark nachgefragt. Nach wie vor sehen in und ausländische Investoren Mehrfamilienhäuser als attraktive Anlagealternative gegenüber anderen Formen der Kapitalanlage. Der Kapitalwertindex hat infolgedessen im Vergleich zum Vorjahresquartal um 10,4% zugelegt.

Treiber dieses Anstiegs ist zum einen das Mietwachstum, hier stiegen die Preise für Neuvermietungen um 4%. Zum anderen führt die hohe Investmentnachfrage zu weiterem Druck auf die Renditen. Folglich sank der Liegenschaftszinssatzindex um 5,9% im Jahresvergleich.

Wohnungsmarkt Top 7

Auch die Wohnimmobilienmärkte in den großen Metropolen Deutschlands waren im dritten Quartal 2021 weiterhin von starken Preissteigerungen geprägt. Der anhaltende Nachfrageüberhang bei Wohnimmobilien führte zu einem neuen Höchststand des Top 7-Index für Wohnen, der im Vergleich zum Vorjahresquartal um 9,9% höher abschloss.

Diese Dynamik spiegelt sich auch auf den Teilmärkten wider. Der Top 7-Index für selbst genutztes Wohneigentum stieg im Vorjahresvergleich um 10,9%. Hierzu trugen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit Wachstumsraten von 11% bzw. 10,9% nahezu gleichermaßen bei.  Spitzenreiter bei der Preisentwicklung von Einfamilienhäusern in den Top 7-Städten waren dabei Köln und Düsseldorf, wo die Preise im Vorjahresvergleich um 14,9% bzw. 14,6% stiegen.

Bei Eigentumswohnungen wiederum war das Preiswachstum in Hamburg mit 12,7% am höchsten. Die geringste Dynamik in den Top 7-Städten verzeichnete in diesem Quartal Frankfurt am Main. Dennoch stiegen die Preise für Einfamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen auch dort deutlich – um 7,2% bzw. 9,4% im Vorjahresvergleich.

Auch auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser in den Top 7-Städten ist weiterhin stabiles Wachstum zu beobachten. Der Kapitalwertindex stieg im Vorjahresvergleich um 9,5%. Es konnte ein kontinuierliches Mietpreiswachstum gemessen werden, woraufhin der Index für Neuvertragsmieten im Vergleich zur Vorperiode um 3,9% zulegte. Der kräftigste Anstieg bei den Mietpreisen konnte dabei in Hamburg beobachtet werden – mit 4,6% im Vergleich zum Vorjahresquartal. Die Index-Entwicklung der Liegenschaftszinsen fiel mit –5,2% relativ stark aus, dabei verzeichnete besonders München einen kräftigen Rückgang von –6%.

 

Gewerblicher Immobilienmarkt

Im Gegensatz zu den Wohnimmobilien sind die gewerblichen Immobilienmärkte durch die pandemiebedingten
Einschränkungen seit dem Frühjahr 2020 erheblichen Belastungen ausgesetzt gewesen. Dies hat weiterhin Auswirkungen auf die Preisentwicklung in diesem Segment. So gaben die Preise für Gewerbeimmobilien gegenüber dem dritten Quartal 2020 um 0,9% nach. Bei Büroimmobilien war allerdings – nach zwei Quartalen mit leicht zurückgehenden Preisen – nun wieder ein geringes Preiswachstum festzustellen. So stiegen die Preise für Büroimmobilien im Berichtsquartal leicht um 0,3% im Vorjahresvergleich an, gegenüber dem Vorquartal sogar um 1,0%. Hier führen die Rücknahme der pandemiebedingten Einschränkungen und die größer werdende Anzahl der geimpften Mitarbeiter:innen zu einer steigenden Auslastung der Büroflächen.

Zwar zeichnet sich ab, dass viele Unternehmen dem Homeoffice auch nach Ende der Pandemie eine größere Bedeutung als vor 2020 beimessen werden. Zugleich wird vielerorts überlegt, wie Büroflächen für Angestellte attraktiver und teils auch großzügiger gestaltet werden können. Wie sich diese Entwicklungen letztlich auf den Bedarf an Büroflächen auswirken werden, bleibt abzuwarten, Anzeichen für deutlich zurückgehende Preise gibt es aber aus heutiger Sicht nicht.

Die Neuvertragsmieten auf dem Büroimmobilienmarkt haben mit 1,1% im Jahresvergleich nur leicht nachgegeben. Die Nachfrage nach Büroimmobilieninvestments wurde durch die Pandemie nur kurzfristig gedämpft. Vor dem Hintergrund weiter negativer Anleiherenditen auf dem Kapitalmarkt stehen Büroimmobilien weiter im Fokus von in- und ausländischen Investoren. In der Folge gab der Liegenschaftszinssatzindex im Vergleich zum dritten Quartal 2020 um 1,3% nach.

Demgegenüber zeigt sich der Markt für Einzelhandelsimmobilien weniger stabil. Die Preise sanken hier im Jahresverlauf um 3,6%. Es kristallisiert sich immer stärker heraus, dass die Pandemie den spürbaren, schon weit vor der COVID-19-Krise eingesetzten Strukturwandel in den Innenstädten beschleunigt hat.

Die Neuvertragsmieten von Einzelhandelsimmobilien gaben um 2,6% im Vergleich zum dritten Quartal 2020 nach. Die Konkurrenz mit dem Online-Handel belastet auch die Entwicklung der Liegenschaftszinsen in diesem Marktsegment. So stieg der Liegenschaftszinssatzindex im gleichen Zeitraum um 1,6% an.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum: +12,5 %
Mehrfamilienhäuser: +10,4 %
Büroimmobilien: +0,3 %
Einzelhandelsimmobilien: -3,6 %

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/.