Anstieg der Immobilienpreise setzt sich fort

Gesamtmarkt

Es geht weiter aufwärts: Auch im 4. Quartal 2019 sind die Immobilienpreise auf dem deutschen Markt wieder gestiegen. Der vdp Immobilienpreisindex legte im Jahresvergleich um 6,3 % zu und erreichte damit einen neuerlichen Höchststand seit Beginn der Messungen im Jahr 2003. Damit präsentierte sich der Immobilienmarkt robust, trotz des durch anhaltende politische Unsicherheiten und der schwächelnden Exportwirtschaft bedingten geringen Wirtschaftswachstums in 2019. Ein Abrutschen in die Rezession konnte durch die gute binnenwirtschaftliche Lage vermieden werden. Hier sind vor allem die nach wie vor guten Aussichten auf dem Arbeitsmarkt und die damit einhergehenden Einkommenszuwächse sowie die anhaltende Konsumfreude der Haushalte stabilisierende Elemente der konjunkturellen Lage. Ein weiterer Grund für die hohe Nachfrage nach Immobilien sind die historisch niedrigen Zinsen. Diese lassen den Erwerb von Immobilien aus der Sicht sowohl von privaten Haushalten als auch professionellen Investoren im Vergleich zu anderen Alternativen weiterhin als attraktiv erscheinen.

 

Wohnungsmarkt

Mit 6,4 % stiegen die Preise auf dem Wohnungsmarkt gegenüber dem 4. Quartal 2018. Nach wie vor befindet sich die Nachfrage inländischer Investoren nach Wohnimmobilien, vor dem Hintergrund des niedrigen Zinsumfelds und der im Vergleich zu anderen Assetklassen höheren Renditeerwartungen, auf einem hohen Niveau. Dies zeigt sich auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser mit einem Preisanstieg von 6,2 %. Da auch die Flächennachfrage in vielen Städten weiterhin auf ein vergleichsweise geringes Angebot trifft, haben sich die Neuvertragsmieten im gleichen Zeitraum um 3,8 % erhöht. Hier scheint aber, bedingt durch verschiedene gesetzliche Initiativen in Städten mit besonders hoher Nachfrage nach Wohnraum, die Preisdynamik abzunehmen. Selbst genutztes Wohneigentum verteuerte sich im Vorjahresvergleich um 6,6 %. Dabei lag der Preisanstieg für Eigenheime mit 6,9 % über dem für Eigentumswohnungen (+5,1 %). Die günstige Situation auf dem Arbeitsmarkt in Verbindung mit niedrigen Kreditzinsen begünstigt weiterhin die Nachfrage nach Wohneigentum. Aufgrund der mittlerweile hohen Preisniveaus in den durch Geschosswohnungsbau geprägten Metropolregionen scheint die Dynamik der Preissteigerungen auch hier abzunehmen. Die Nachfrage verlagert sich zunehmend auf die Umlandregionen, und dort insbesondere auf Eigenheime.

 

Wohnungsmarkt Top-7

Auf den Top 7-Wohnungsmärkten stiegen die Preise im Vergleich zum Vorjahresquartal um 2,9 %. Damit verfestigt sich die schon in den letzten Quartalen beobachtete Entwicklung: Das Preiswachstum setzt sich fort, schwächt sich aber zunehmend ab. Gerade die Märkte für Wohnflächen befinden sich mehr und mehr in einer Seitwärtsbewegung. Dies gilt auch für die dominierenden Märkte Berlin und München, die mehr als die Hälfte der vermieteten Wohneinheiten in den Top 7-Städten auf sich vereinen. Hier verteuerten sich die Neuvertragsmieten nur noch um 2 % (Berlin) bzw. 2,2 % (München). Insgesamt stiegen die Neuvertragsmieten in den Top 7- Märkten um 2 %. Deutlich spürbar ist die Unsicherheit auf den Mietmärkten durch die wahrscheinliche Einführung eines Mietendeckels in Berlin, auch wenn noch keine sinkenden Neuvertragsmieten zu beobachten sind. Der Index der Liegenschaftszinsen für Mehrfamilienhäuser gab um    0,7 % nach, womit sich die Preise für Mehrfamilienhäuser insgesamt um 2,7 % verteuerten. Auf den Märkten für selbst genutztes Wohneigentum ist diese Entwicklung weniger stark ausgeprägt. Zwar zeichnet sich auch hier eine deutliche Verlangsamung des Wachstums ab, allerdings noch auf einem deutlich höheren Wachstumspfad als bei den Mieten. Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen im Vergleich zur Vorperiode um 4 %, die Preise für Eigentumswohnungen um 3,2 %. Die bereits in den letzten Quartalen beobachtete Differenz zwischen Preiswachstum und Mietwachstum verstärkt sich dadurch weiter. Insgesamt verteuerte sich selbst genutztes Wohneigentum im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,6 %.

 

Gewerblicher Immobilienmarkt

Die Preise für Gewerbeimmobilien nahmen im Vergleich zum 4. Quartal 2018 um 6 % zu. Die betrachteten Teilmärkte
wiesen jedoch eine entgegengesetzte Entwicklung auf. Einen erneut starken Anstieg um 8,9 % verzeichneten die Preise auf dem Büromarkt. Hintergrund ist, dass die trotz des geringen Wirtschaftswachstums weiterhin hohe Nachfrage auf dem Arbeitsmarkt zu einer erhöhten Nachfrage nach Büroflächen führt. Da in den letzten Jahren das Angebot deutlich hinter der Nachfrage blieb, reduzierten sich die Leerstände in vielen Büromärkten auf unter 3 %. Das Ergebnis sind steigende Neuvertragsmieten: Der entsprechende Index legte im Jahresvergleich um 6,2 % zu. Weiterhin sind Büroimmobilien bei den Investoren als Assetklasse gesetzt, so dass der Liegenschaftszinssatzindex im gleichen Zeitraum um 2,5 % nachgegeben hat. Demgegenüber fielen die Preise für Einzelhandelsimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um 0,2 %. Ursächlich hierfür sind die anhaltend starke Konkurrenz des Einzelhandels durch den E-Commerce und die damit einhergehenden Herausforderungen bei der Neuvermietung von Einzelhandelsflächen. In der Folge sanken die Neuvertragsmieten um 0,9% .

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum: +6,6 %
Mehrfamilienhäuser: +6,2 %
Büroimmobilien: +8,9 %
Einzelhandelsimmobilien: -0,2 %

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter https://www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/.